Een vastgoedaankoop financieren met uw groepsverzekering: een goed idee?

Wie een onroerend goed aankoopt, financiert dit doorgaans met eigen middelen en/of met een hypothecaire lening die bij een financiële instelling wordt aangegaan. Wat weinigen weten, is dat ook het opgebouwde kapitaal in een groepsverzekering aangewend kan worden om vastgoed aan te kopen. Maar hoe gaat dit in z’n werk?

Wat is het precies?

Een pensioenkapitaal dat wordt opgebouwd via een groepsverzekering / individuele pensioentoezegging wordt in principe pas bij pensionering uitgekeerd. Het is echter mogelijk om reeds vroeger een voorschot op het opgebouwde kapitaal op te nemen, op voorwaarde dat het opgenomen bedrag wordt aangewend voor de aankoop, bouw of verbouwing van een onroerend goed. Het bedrag dat kan worden opgenomen is doorgaans beperkt tot 60% à 70% (in sommige gevallen tot 75%, afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij) van wat u reeds bijeen spaarde in uw groepsverzekering.

Elk type onroerend goed (gezinswoning, grond, tweede verblijf,…) komt in aanmerking, zolang het gelegen is in de Europese Economische Ruimte. Waarvoor u het vastgoed gebruikt (verhuur, beroep,…) is irrelevant. Het onroerend goed dient wel belastbare opbrengsten te genereren. Voor de aankoop van een blote eigendom kan u dus geen gebruik maken van deze techniek.

Drie soorten voorschotten

Er bestaan drie verschillende soorten voorschotten.

Bij een interestbetalend voorschot rent het pensioenkapitaal (inclusief het opgenomen voorschot) van de groepsverzekering verder op. Anderzijds zijn er op het toegestane voorschot intresten verschuldigd door de voorschotnemer.

Bij het intrestkapitaliserend voorschot vordert de verzekeraar geen intresten van de voorschotnemer. Het bedrag van het opgenomen voorschot groeit (kapitaliseert) daarentegen periodiek aan met een bepaald percentage. Bij afloop van het contract wordt het opgebouwde pensioenkapitaal dan verminderd met het verhoogde voorschot.

Ook bij een intrestvrij voorschot rekent de verzekeraar geen intresten aan. Het verschil met het intrestkapitaliserend voorschot is dat het bedrag van het voorschot niet aangroeit. Daar tegenover staat dat ook enkel het deel van het pensioenkapitaal dat niet werd opgenomen, nog verder oprent.

Welke intrestvoet en welke kosten?

Bij een intrestbetalend of intrestkapitaliserend voorschot is de aangerekende intrest vaak gelijk aan de toegekende intrest op de pensioenreserves, verhoogd met een kostenvergoeding die doorgaans tussen de 0,5% en 1% ligt. In de personenbelasting zijn de betaalde intresten aftrekbaar van het onroerend inkomen, dat op die manier geneutraliseerd kan worden.

Bij een intrestvrij voorschot wordt de kostenvergoeding in principe periodiek onttrokken aan de reserve.

Wat zijn de voordelen?

Het financieren van een vastgoedaankoop door de opname van een voorschot op de groepsverzekering kent verschillende voordelen:

Het is een erg soepele kredietvorm.
Het kapitaal is zeer snel beschikbaar.
Er zijn geen notaris-, hypotheek- of andere kosten verschuldigd, uitgezonderd degene hierboven besproken.
Indien er nog een backservice kan worden gestort in uw groepsverzekering, kan dit gebeuren net voor de opname van het voorschot. Hierdoor zal u een hoger bedrag kunnen opnemen.

Wat zijn de nadelen?

Heeft u een groepsverzekering lopen met een hoge gewaarborgde intrestvoet dan zal het opnemen van een voorschot voor een vastgoedaankoop een dure financieringsvorm zijn. Wij illustreren dit met een voorbeeld.

Frank (55 jaar) heeft een groepsverzekering lopen met een gegarandeerd rendement van 3%. Indien hij een voorschot wenst op te nemen, rekent zijn verzekeringsmaatschappij hiervoor een kost van 1% aan. Indien Frank kiest voor een intrestbetalend of intrestkapitaliserend voorschot, dan zal de totale kost 4% bedragen. Indien Frank echter opteert voor een hypothecaire lening, dan is hij hierop maar 2% intresten verschuldigd. In Frank zijn situatie is het dus niet aangewezen om te werken met een voorschot, maar wel om over te gaan tot het afsluiten van een lening bij een financiële instelling.

Ook een intrestvrij voorschot is in Frank zijn geval niet interessant, gezien Frank dan het hoge rendement op zijn reserve t.b.v. 3% opgeeft. Bovendien ‘betaalt’ hij dan geen intresten die hij in de personenbelasting zou kunnen aftrekken van zijn onroerend inkomen.

Wanneer is een voorschot dan wel interessant?

Is het dan nooit interessant om te werken met een voorschot? Toch wel. Er zijn verschillende situaties denkbaar waarin het opnemen een voorschot toch nuttig kan zijn:

Wanneer de reserve onderhevig is aan een (zeer) laag rendement.
Wanneer u nog een grote backservice kan storten, maar u hierop maar een laag rendement zal genieten.
Wanneer uw groepsverzekering bijna op einddatum is gekomen.
Wanneer u, bij gebrek aan eigen middelen, geen banklening kan krijgen.

Groepsverzekering als onderpand

In het kader van een vastgoedaankoop kan een groepsverzekering eveneens in pand worden gegeven. We illustreren dit met een voorbeeld.

Frank (55 jaar) sluit bij de bank een bulletlening af met een intrestvoet van 2%, en met zijn groepsverzekering als onderpand. De reserve in Frank zijn groepsverzekering blijft oprenten aan 3%. Op 65 jaar wordt het kapitaal uit de groepsverzekering uitgekeerd en kan Frank dit bedrag gebruiken om de lening terug te betalen.

In vergelijking met de opname van een voorschot brengt deze techniek verschillende voordelen met zich mee:

De kost voor de financiering van de vastgoedaankoop kan bij een lening heel wat lager liggen dan bij een voorschot. In ons voorbeeld ligt de kost 2% lager (uitgezonderd de bijhorende lening- en hypotheekkosten).
U zal mogelijks een hoger bedrag kunnen lenen, dan het bedrag dat u via een voorschot kan opnemen. Dit omdat toekomstige premies kunnen worden meegeteld bij de wedersamenstelling van het kapitaal op einddatum.
U kan genieten van de fiscale voordelen verbonden aan het aangaan van een lening. Bij een intrestvrij voorschot kan u bv. niet genieten van de intrestaftrek.

Toch kent deze techniek ook verschillende nadelen:

Sinds 2015 is de uitkering van de groepsverzekering gekoppeld aan het verkrijgen van het wettelijk pensioen. Het pensioenkapitaal mag namelijk niet worden uitgekeerd zolang u nog geen recht heeft op een wettelijk pensioen. De einddatum van de lening moet hier dus op worden afgestemd.
Er zullen lening- en hypotheekkosten verschuldigd zijn.

Liesje Vanneste
Expert fiscale & financiële planning