De rulingdienst heeft haar standpunt verduidelijkt over de waardering van vruchtgebruik bij verrichtingen waarbij een vennootschap het tijdelijk vruchtgebruik verwerft.  Zo’n vruchtgebruik kan bijvoorbeeld worden gevestigd door een ‘gesplitste aankoop’ van vastgoed waarbij een bedrijfsleider de blote eigendom verwerft en diens vennootschap het tijdelijk vruchtgebruik.

De rulingdienst stelt dat de waardering van vruchtgebruik moet gebeuren op basis van de werkelijke waarde ervan.  Voor doeleinden van de inkomstenbelastingen kan dus geen gebruik worden gemaakt van de forfaitaire waarderingsmethode inzake registratierechten of successierechten.

De waardering moet rekening houden met de staat waarin het goed zich bevindt, de nog uit te voeren werken en de werkelijke bestemming die de vennootschap aan het onroerend goed zal geven (eigen gebruik, verhuur, …).

De rulingdienst aanvaardt dat de waardebepaling van het vruchtgebruik gebeurt aan de hand van de geactualiseerde verwachte netto-huurwaarde van het onroerend goed over de looptijd van het vruchtgebruik. Dienaangaande kan de rulingdienst ermee instemmen dat de actualisatievoet wordt bepaald aan de hand van het nettohuurrendement van het betrokken onroerend goed, te berekenen door de nettohuurwaarde op jaarbasis van het onroerend goed te delen door de waarde van de volle eigendom van het onroerend goed. Ter verduidelijking van haar berekeningsmethode geeft de rulingdienst volgend voorbeeld:

– Brutohuurwaarde: 18.000 EUR
– Nettohuurwaarde: 15.000 EUR
– Waarde volle eigendom: 250.000 EUR
– Actualisatievoet te gebruiken in formule: 6 % (= 15.000 / 250.000 x 100)
– Waarde vruchtgebruik bij een looptijd van 20 jaar = 172.048,82 EUR (=(15.000/0,06) x (1- (1/1,06)20) of 68,82 % van de waarde van de volle eigendom

In het verleden aanvaardde de fiscus in principe dat de OLO-interestvoet werd aangewend als actualisatievoet.  Het nieuwe standpunt van de rulingdienst betekent in de praktijk een lagere waardering van het vruchtgebruik.

Wat betreft de kosten die gepaard gaan met het vruchtgebruik (afschrijvingen, financieringskosten,…) wijst de rulingdienst erop dat kosten in het algemeen slechts aftrekbaar zijn mits het naleven van artikel 49 WIB ‘92. De Rulingcommissie vraagt tevens “een motivatie toe te voegen dat de voorgenomen verrichting kadert binnen de beroepswerkzaamheid van de vennootschap”. Zij gaat er m.a.w. nog steeds van uit dat kosten slechts aftrekbaar zijn indien zij verband houden met de uitoefening van de beroepswerkzaamheid.

Een overwaardering kan aanleiding kan geven tot het ontstaan van een belastbaar voordeel van alle aard (in hoofde van de blote eigenaar) of een abnormaal of goedgunstig voordeel (in hoofde van de vennootschap-vruchtgebruiker). Daarnaast zijn er ook niet-fiscale gevolgen. Wanneer een bedrijfsleider zijn vennootschap manifest te veel laat betalen voor een tijdelijk vruchtgebruik, dan riskeert hij strafrechtelijk te worden vervolgd wegens ‘misbruik van vennootschapsgoederen’.

Een onroerend goed in vruchtgebruik aankopen met een vennootschap blijft dus mogelijk, zeker wanneer het een beroepsmatig aangewend pand betreft, zoals een magazijn of kantoorgebouw. Wel is het noodzakelijk om over een goed onderbouwde waardering van het vruchtgebruik te beschikken. Vruchtgebruikconstructies voor privaat aangewende woningen (bv. een ‘appartement aan zee’) liggen daarentegen steeds meer onder vuur en worden ons inziens best vermeden.

Thomas Weyts
Expert Tax & Estate Planning