In deze donkere winterdagen groeit bij menig Vlaming het verlangen naar meer zonlicht. Sommigen gaan nog een stapje verder en overwegen de aankoop van een buitenverblijf in warmere oorden. “Maar wie zo’n aankoop overweegt, staat best even stil bij het fiscale plaatje”, zo zegt Dieter Bossuyt, belastingconsulent bij Lemon Consult.

“Wie een woning in het buitenland wenst aan te kopen, gaat best niet over één nacht ijs”, aldus Dieter Bossuyt. “Omdat in grote mate rekening moet worden gehouden met de lokale wetgeving, kan het op juridisch vlak vrij complex worden. In de euforie van de aankoop wordt dit vaak uit het oog verloren. Denk bijvoorbeeld aan een woning die verhuurd wordt en waarbij er later problemen optreden met de huurder. Omdat de lokale huurwetgeving van toepassing is, zal u geen beroep kunnen doen op een advocaat in België, maar zal u zich moeten wenden tot een raadsman in het buitenland.”

Voorts is een belangrijke vraag hoe de aankoop wordt verricht. “Zeker voor zelfstandige ondernemers is dit een pertinente vraag”, aldus Bossuyt. “Zij staan immers voor de keuze om de aankoop in privénaam te doen, dan wel met hun vennootschap. Maar ook particulieren denken hier best goed over na. Misschien loont het wel de moeite om de kinderen bij de aankoop te betrekken.”

Bij de aankoop van een tweede verblijf in het buitenland, is het ook belangrijk om de fiscale aspecten onder de loep te nemen. Omdat u voortaan met meerdere landen een link heeft (met België en met het land van ligging van de woning), riskeert u immers tweemaal belastingen te betalen. “Gelukkig heeft België met de meeste landen een dubbelbelastingverdrag afgesloten, dat een dubbele belasting moet tegengaan”, verduidelijkt Dieter Bossuyt. “In de meeste situaties zal het de buitenlandse fiscus zijn die bevoegd is om belasting te heffen. Maar soms komt ook de Belgische fiscus meekijken.”

Laten we het voorbeeld nemen van Paul en Linda, die samen in privénaam een woning kopen in Frankrijk. “Wanneer zij deze woning verhuren, dan is Frankrijk bevoegd om over de huurinkomsten personenbelasting te heffen. Paul en Linda zullen dan ook jaarlijks een aangifte in de Franse personenbelasting moeten indienen”, aldus Bossuyt. “Maar ook in hun Belgische belastingaangifte zullen zij de huurinkomsten (of de huurwaarde voor de periodes waarin er geen verhuur plaatsvond) moeten aangeven. De huurinkomsten zijn in België vrijgesteld van belasting, maar zij worden wel in rekening gebracht bij de bepaling van het belastingtarief dat van toepassing is op de andere in België belastbare inkomsten. Er wordt m.a.w. een ‘opduweffect’ gecreëerd, waardoor de andere inkomsten in een hogere belastingschaal terechtkomen.”

En wat als zij de aankoop niet in privénaam verrichtten, maar wel met de vennootschap van Linda? Bossuyt: “Ook dan is Frankrijk bevoegd om de huurinkomsten te belasten. Linda zal met haar vennootschap jaarlijks een aangifte in de Franse vennootschapsbelasting moeten indienen, en een aparte boekhouding moeten voeren voor de Franse woning.

Belangrijk is wel dat wanneer zij de woning zelf gebruiken, en hiervoor geen of een lage vergoeding betalen aan de vennootschap, er een belastbaar voordeel in natura ontstaat. En aangezien de woning in Frankrijk geen kadastraal inkomen heeft zoals wij dit kennen, kan de forfaitaire berekening die voor Belgische woningen wordt gehanteerd, hier niet worden gebruikt. Het voordeel in natura zal dan ook worden berekend op basis van de werkelijke huurwaarde, en dit kan hoog oplopen”, waarschuwt Bossuyt.

En wat bij het overlijden van Paul of Linda? “Dan liggen de kaarten anders. Vooreerst zal de Franse fiscus successierechten heffen op de woning. En deze zijn vrij gunstig. Zo heft Frankrijk geen successierechten op hetgeen echtgenoten van elkaar erven. En kinderen betalen geen successierechten op een eerste schijf van € 100.000 Maar ook de Belgische fiscus speelt mee. In België zijn immers successierechten verschuldigd op het wereldwijde vermogen van de overledene, dus ook op de woning in Frankrijk.” Dubbele belasting dus? “Nee, het is zo dat de Franse erfbelasting van de Belgische wordt afgetrokken, zodat dubbele belasting wordt vermeden. Maar deze techniek leidt er wel toe dat sowieso het hoogste tarief wordt betaald, of dit nu in België of in het buitenland is.”

Dit is maar een kleine greep uit de verschillende fiscale aspecten die om de hoek komen loeren. Zo moet bijvoorbeeld ook rekening worden gehouden met de lokale registratierechten bij aankoop, lokale vastgoedbelastingen en de belastingheffing bij verkoop of schenking van de woning. Bovendien kennen verschillende landen, zoals Frankrijk en Spanje, specifieke belastingen voor vennootschappen die daar onroerende goederen bezitten.

Het is duidelijk dat bij de aankoop van een woning in het buitenland niet zomaar de klassieke Belgische spelregels kunnen worden toegepast. “Wie een dergelijke aankoop overweegt, gaat dan ook best te rade bij een adviseur die vertrouwd is met de materie”, besluit Dieter Bossuyt.