Verhuur van gebouwen: binnenkort met btw mogelijk!

2018-05-30T10:40:39+00:00 21 mei 2018|Fiscaliteit|

De verhuur van gebouwen is vrijgesteld van btw, luidt het algemeen principe. Het ziet er evenwel naar uit dat deze stelling in de toekomst niet langer vanzelfsprekend is.

Ons btw-wetboek voorziet sinds jaar en dag dat de verhuur van gebouwen niet onderworpen is aan btw. Op deze principiële vrijstelling bestaan slechts enkele uitzonderingen, waaronder de “terbeschikkingstelling van stalling voor rijtuigen” en de “terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen”.

Vorming van een btw-eenheid
De btw-vrijstelling brengt met zich mee dat de verhuurder (bijvoorbeeld een patrimoniumvennootschap) de btw die hij/zij betaald heeft op onder andere herstellings- en verbouwingswerken niet in aftrek kan brengen.

Om deze btw toch te kunnen recupereren wordt in vennootschapsgroepen dikwijls overgegaan tot de vorming van een btw-eenheid. Een btw-eenheid impliceert dat verschillende btw-belastingplichtigen, wanneer zij aan een aantal voorwaarden voldoen, voor de toepassing van de btw als één enkele belastingplichtige worden beschouwd. Afhankelijk van de concrete omstandigheden kan de oprichting van een btw-eenheid er toe leiden dat de btw die een patrimoniumvennootschap betaalt op bijvoorbeeld verbouwingswerken aan een onroerend goed, dat verhuurd wordt aan een andere vennootschap van de groep, volledig kan worden gerecupereerd.

Een belangrijk nadeel van een btw-eenheid is evenwel dat elk lid hoofdelijk aansprakelijk wordt voor de btw-schulden van de btw-eenheid.

Onderwerping van de verhuur aan btw
Op de algemene btw-vrijstelling bij de verhuur van gebouwen komt in de toekomst wellicht nieuwe een uitzondering, die in sommige gevallen de vorming van een btw-eenheid overbodig zal maken.

Op 30 maart 2018 heeft de federale ministerraad immers een voorontwerp van wet goedgekeurd waarin wordt bepaald dat de verhuurder en de huurder er vanaf 1 oktober 2018 kunnen voor kiezen om de verhuur van een gebouw aan de btw te onderwerpen. Een voordelig gevolg hiervan is dat de verhuurder de btw zal kunnen recupereren die hij/zij betaalt op inkomende facturen.

Optionele regeling
De onderwerping aan btw is geen verplichting, doch een optie. De verhuurder en de huurder dienen gezamenlijk te opteren om de verhuur aan de btw te onderwerpen. Gebeurt dit niet, dan blijft de verhuur vrijgesteld van btw. De manier waarop de keuze moet worden uitgeoefend, zal verder worden uitgewerkt in een Koninklijk Besluit.

Enkel voor verhuur aan een btw-belastingplichtige
Er zal enkel voor de nieuwe regeling geopteerd kunnen worden wanneer de huurder de hoedanigheid heeft van btw-belastingplichtige, die het betrokken gebouw gebruikt in het kader van zijn economische activiteit. Dat deze activiteit van btw is vrijgesteld, waardoor de huurder de door hem betaalde btw niet kan recupereren, speelt hierbij geen rol.

De optieregeling zal dus van toepassing zijn op de verhuur van een winkelruimte aan een handelaar of een praktijkruimte aan een arts, maar niet op de verhuur van een woning aan een particulier.

Enkel voor nieuwe gebouwen
Bovendien zal enkel voor een “btw-verhuur” kunnen gekozen worden wanneer het gaat om gebouwen die nieuw worden opgericht vanaf 1 oktober 2018.

Hiermee worden nieuwbouwprojecten bedoeld die vanaf 1 oktober 2018 worden opgestart, en waarvoor de btw ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is geworden. Er mag dus geen factuur uitgereikt zijn, noch een voorschot betaald zijn vóór 1 oktober 2018. De nieuwe regeling zal dan ook pas in de volgende jaren ten volle kunnen worden toegepast.

Ook (zwaar) gerenoveerde gebouwen, waarvan de renovatie aanvangt vanaf 1 oktober 2018, zullen in aanmerking komen. Een gerenoveerd gebouw kan immers als een nieuw gebouw worden aangemerkt wanneer (i) ofwel de werken het gebouw ingrijpend hebben gewijzigd “in de wezenlijke elementen van zijn structuur” (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, …), (ii) ofwel wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de bouwwerken ten minste 60 % bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw (excl. grond), na voltooiing van de werken.

Oplossing voor jarenlange discussie
De nieuwe regeling biedt een oplossing voor de jarenlange discussie omtrent de verhuur van bergruimtes met een bijhorend kantoor. Dergelijke verhuur kan momenteel aan btw worden onderworpen wanneer het kantoor maximaal 10% uitmaakt van de totale oppervlakte of volume dat uitsluitend wordt gebruikt voor de opslag.

Door de mogelijkheid om de verhuur van gebouwen in de toekomst aan btw te onderwerpen, is de discussie over de toepassing van deze 10%-regel van de baan. Enkel in geval van verhuur aan een particulier zal zij nog een rol spelen.

Belangrijk is dat de mogelijkheid om de verhuur aan btw te onderwerpen in deze context niet noodzakelijk betrekking moet hebben op gebouwen die opgericht worden vanaf 1 oktober 2018. Ook bestaande gebouwen komen in aanmerking.

Verlengde herzieningsperiode
Er zit echter ook een addertje onder het gras. Wanneer de verhuurder en de huurder er voor kiezen om de verhuur te onderwerpen aan btw, zal de herzieningsperiode voor de afgetrokken btw immers worden verlengd van 15 naar 25 jaar. Een wijziging in de bestemming van het gebouw in de eerstvolgende 25 jaar kan er dus toe leiden dat er alsnog btw moet afgedragen worden.

Verhuur van korte duur
In het voorontwerp van wet is nog een tweede nieuwe uitzondering op de principiële btw-vrijstelling opgenomen. Huurcontracten met een duurtijd van ten hoogste zes maanden zullen vanaf 1 oktober 2018 verplicht aan btw onderworpen worden, althans voor zover het niet gaat om een voor bewoning aangewend onroerend goed. Deze verplichte btw-toepassing zal heel wat discussies vermijden bij de verhuur van bijvoorbeeld seminariezalen.

 

Dieter Bossuyt
Belastingconsulent