Op vandaag bestaan er twee regimes die het mogelijk maken om, mits bepaalde voorwaarden voldaan zijn, een woning te slopen en te heropbouwen met toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6%. Onlangs heeft de regering echter beslist om de huidige regelingen vanaf 2024 te hervormen tot één uniforme regeling. En de voorwaarden hierbij worden aangescherpt.

Huidige regimes

Bij de bouw van een nieuwbouwwoning betaal je op de facturen in principe 21% btw. Er zijn evenwel twee regelingen die het mogelijk maken om een woning te slopen en te heropbouwen met toepassing van slechts 6% btw, namelijk:

  • De ‘tijdelijke’ btw-verlaging voor de sloop en heropbouw van een woning (ongeacht waar de woning in België gelegen is) die in 2021 ingevoerd werd en eind 2023 eindigt.
  • De ‘permanente’ btw-verlaging voor de sloop en heropbouw van een woning in één van de 32 centrumsteden.

Beide regelingen hebben elk hun eigen voorwaarden. Een gedetailleerd overzicht van deze voorwaarden vind je hier terug.

Nieuwe regeling vanaf 2024

Vanaf 1 januari 2024 worden de twee huidige regelingen vervangen door één nieuwe uniforme regeling waaronder de sloop en heropbouw van een woning met toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% mogelijk is. Er moeten wel verschillende voorwaarden voldaan zijn om op het verlaagde btw-tarief aanspraak te kunnen maken.

Vooreerst komen enkel bouwprojecten van particuliere bouwheren in aanmerking. In tegenstelling tot de huidige ‘tijdelijke’ btw-verlaging zullen professionele projectontwikkelaars vanaf volgend jaar dus niet meer van de btw-verlaging gebruik kunnen maken. Voor de lopende projecten waarvan de omgevingsvergunning vóór 1 juli 2023 werd ingediend wordt wel een overgangsregeling voorzien waardoor deze projecten wel nog met toepassing van 6% btw gerealiseerd kunnen worden.

Het moet ook gaan om de eigen woning. De nieuwbouwwoning moet dus de nieuwe hoofdverblijfplaats worden. De sloop en heropbouw van een tweede verblijf of een investeringspand komt bijgevolg niet in aanmerking.

Verder moet het ook gaan om de enige woning. Dit houdt in dat je geen eigenaar mag zijn van een andere woning. Het speelt hierbij geen rol of je de woning in volle eigendom, vruchtgebruik, blote eigendom dan wel in onverdeelheid bezit. Er moet evenwel geen rekening worden gehouden met woningen die in vruchtgebruik, blote eigendom of in onverdeeldheid werden geërfd. Een woning die volledig in volle eigendom geërfd werd of een woning die geschonken werd – in volle eigendom, vruchtgebruik of blote eigendom – vormen wel een obstakel voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief. Het bezit van ander vastgoed dan een woning, zoals bijvoorbeeld een bouwgrond, garage, loods of handelspand, vormen evenmin een belemmering.

Bezit je reeds een woning, dan vormt deze toch geen belemmering voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief indien deze woning vervreemd wordt tegen 31 december van het jaar volgend op de eerste ingebruikname van de nieuwe woning.

Voor de beoordeling van deze voorwaarde worden gehuwde en wettelijk samenwonende koppels als één belastingplichtige beschouwd. Dit impliceert dat als één van de partners een andere woning bezit, geen van beide partners nog aanspraak kan maken op het verlaagde btw-tarief. Voor feitelijk samenwonende partners gebeurt de beoordeling voor elke partner afzonderlijk. Als één partner nog een andere woning bezit, dan kan de andere partner wel nog aanspraak maken op het btw-tarief van 6%.

De bewoonbare oppervlakte van de woning moet ook beperkt blijven tot maximaal 200m². Hierbij worden enkel de bewoonbare ruimtes meegeteld. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de leefruimte, de keuken, slaapkamers en eventuele bewoonbare kelder- of zolderruimtes. Andere ruimtes zoals de badkamer, wc’s, de trap, gangen en de garage tellen niet mee.

Of deze voorwaarden al dan niet voldaan zijn wordt beoordeeld op het moment van de eerste ingebruikname van de heropgerichte woning. Bovendien moeten zij minstens gedurende een periode van vijf jaar gerespecteerd blijven. De termijn loopt vanaf de eerste ingebruikname tot 31 december van het vijfde daaropvolgende jaar.

Als je binnen deze termijn bijvoorbeeld verhuist of een woning geschonken krijgt, dan zijn de voorwaarden niet langer voldaan waardoor het belastingvoordeel (deels) terugbetaald zal moeten worden.  Er geldt evenwel een tolerantie indien de voorwaarden niet langer voldaan zijn door het overlijden van de bouwheer, een echtscheiding of de beëindiging van de feitelijke of wettelijke samenwoning, een zware ziekte, een verhuis die noodzakelijk is omwille van beroepsredenen of een volledige vernieling van de heropgerichte woning door bijvoorbeeld een brand.

Tot slot geven we mee dat het voor zowel particulieren als rechtspersonen onder de nieuwe regeling ook mogelijk is om een woning te slopen en te heropbouwen met toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% indien de woning vervolgens langdurig wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor.

Steve Bossuyt
Gecertificeerd belastingadviseur