Nieuwe bom onder aftrek van kosten privévastgoed

Privaat onroerend goed aankopen met een vennootschap, het is al jarenlang een doorn in het oog van de fiscus. Het is een discussie die dikwijls bij de rechtbank aanhangig wordt gemaakt en waarbij de fiscus in recente rechtspraak steevast in het gelijk wordt gesteld, zo ook in het arrest van 20 november 2018 van het Hof van Beroep te Gent.

Waarom de discussie?

Reeds vele decennia is het voor zelfstandigen een gangbare praktijk om privé onroerend goed (zoals de gezinswoning of een tweede verblijf) aan te kopen met hun eigen vennootschap. De beweegredenen kunnen legio zijn maar een van de voornaamste is dat de kosten voor aankoop, onderhoud, herstellingen, etc. niet privé moeten opgehoest worden maar ten laste genomen worden door de vennootschap. De vennootschap kan deze bovendien aftrekken van haar belastbare winst. Het is deze praktijk die door de ambtenaren van de Fiscale Administratie geviseerd wordt. De fiscus tracht daarom de kosten van privaat aangewend onroerend goed te verwerpen als kost en wordt hierin niet zelden gevolgd door de rechtbank.

Bezoldigingstheorie

Vooreerst kan een onroerend goed kosteloos ter beschikking worden gesteld van de bedrijfsleider. Deze wordt dan belast op een voordeel van alle aard in de personenbelasting, terwijl de gemaakte kosten (afschrijvingen, onderhoud,…) in aftrek worden genomen ter hoogte van de vennootschap. De argumentatie die hierbij vaak naar voor wordt geschoven is de zgn. bezoldigingstheorie.

Volgens recente rechtspraak zijn kosten die een vennootschap maakt om zijn bedrijfsleider te vergoeden evenwel slechts aftrekbaar als aangetoond wordt dat er werkelijke prestaties tegenover staan. Meer hierover vindt u hier. In de praktijk brengt zich dit een zware bewijslast met zich mee zodat de fiscus voor de rechtbank quasi steeds in het gelijk gesteld wordt.

Verhuren

Een andere mogelijkheid om het onroerend ter beschikking te stellen van de bedrijfsleider, is om het aan hem te verhuren. Veelal wordt de aangerekende huur afgestemd op het forfaitaire voordeel van alle aard voor de gratis terbeschikkingstelling van een woning, zodat er geen belastbaar voordeel meer is. Dit forfaitair voordeel werd recentelijk verlaagd (meer hierover leest u hier) wat maakt dat de aangerekende huur sterk kan afwijken van de reële marktprijs.

Voorwaarden voor aftrekbaarheid kosten

De voorwaarden om als aftrekbare beroepskost te kwalificeren zijn opgenomen in artikel 49 WIB. Deze zijn:

• De kosten moeten in het belastbaar tijdperk gedaan of gedragen zijn.
• De kosten moeten gemaakt zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden.
• De echtheid en het bedrag moet verantwoord worden door middel van bewijsstukken.

Het is de tweede voorwaarde die de fiscus steeds naar voor schuift in de discussie met de belastingplichtige. Uit de letterlijke lezing van de wettekst blijkt geenszins dat de vennootschap winst moet maken op de gedane investering. Slechts het oogmerk om inkomsten te bekomen of te behouden is vereist. Dit werd bevestigd in de midzomerarresten van 2015 van het Hof van Cassatie waar de zgn. ‘cashdrain leer’ werd verworpen.

Arrest Hof van Beroep Gent dd. 20 november 2018

Het Hof van Beroep te Gent legt deze arresten van het Hof van Cassatie nu naast zich neer. In het geval dat aan haar werd voorgelegd, betaalde de bedrijfsleider een huur van € 500 per maand voor het gebruik van een privéwoning. De aankoopprijs van de woning beliep ruim € 400.000.

Het Hof van Beroep was van oordeel dat de inkomsten die de vennootschap verkrijgt, niet in verhouding staan tot de kosten die zij maakt. Bijgevolg werden alle kosten verbonden aan de woning verworpen. Een nadelig element in de voorliggende discussie was dat een gelijkaardige woning in de buurt verhuurd werd voor ruim € 1.000 per maand, maar toch.

Met deze uitspraak wordt de facto een voorwaarde toegevoegd aan de wettekst. Kennelijk is het volgens het Hof van Beroep te Gent vereist dat het inkomen in verhouding staat tot de kosten. In se komt dit er dus op neer dat de vennootschap winst op de investering moet maken en er dus een redelijk rendement op moet behalen.

Wat nu?

Met dit nieuwe arrest is de rechtszekerheid, die na de midzomerarresten van 2015 enigszins leek bekomen, terug volledig zoek. Het Hof voegt hiermee een voorwaarde toe aan artikel 49 WIB, namelijk de voorwaarde dat het inkomen in verhouding moet staan tot de gemaakte kosten. Euforie na de aanpassing van de berekening van het voordeel van alle aard voor gratis bewoning hoeft er dan ook niet te zijn. Het is afwachten hoe de rechtspraak zal evolueren. Wordt ongetwijfeld vervolgd.

Steve Bossuyt
Expert fiscale en financiële planning