Bij de aankoop van een woning bent u registratierechten verschuldigd. In Vlaanderen bedraagt het tarief daarvoor 10%. Onder bepaalde voorwaarden kan u echter genieten van een verlaagd tarief van 5%, het zogenaamd “klein beschrijf”. Maar let op, ook na de aankoop moet u aan bepaalde voorwaarden blijven voldoen.

Wat is het klein beschrijf?
Wie een bescheiden woning koopt en voldoet aan specifieke voorwaarden komt in aanmerking voor een vermindering van de registratierechten van 10% naar 5%.

Wat zijn de voorwaarden?
De belangrijkste voorwaarde is de hoogte van het kadastraal inkomen (KI) van de woning. Het KI mag niet meer bedragen dan:

  • € 745 (voor wie geen, 1 of 2 kinderen ten laste heeft)
  • € 845 (voor wie 3 of 4 kinderen ten laste heeft)
  • € 945 (voor wie 5 of 6 kinderen ten laste heeft)
  • € 1.045 (voor wie 7 of meer kinderen ten laste heeft)

Voor de berekening van dit bedrag worden ook de andere onroerende goederen die u in België bezit op het moment van de aankoop meegerekend. Er wordt echter geen rekening gehouden met:

  • Onroerende goederen die u in blote eigendom bezit en die u geërfd heeft van een bloedverwant in opgaande lijn.
  • Onroerende goederen die u in volle eigendom bezit, en die u in volle of in blote eigendom geërfd heeft van een bloedverwant in opgaande lijn, op voorwaarde dat het KI van de geërfde goederen niet meer bedraagt dan 25% van het bovenvermelde maximum.
  • Onroerende goederen in het buitenland.

Verder dient de woning de enige woning van de koper(s) te zijn. Op het moment van de aankoop mag de koper dus geen eigenaar zijn van een ander onroerend goed bestemd voor bewoning, tenzij deze geërfd zijn van een bloedverwant in opgaande lijn.

De koper dient een natuurlijk persoon te zijn en het moet gaan om de aankoop van de volle of blote eigendom.

De koper dient zich binnen de 3 jaar in de aangekochte woning te domiciliëren en dient er gedurende een onafgebroken periode van 3 jaar zijn domicilie te behouden.

Wat indien u onterecht de vermindering heeft genoten?
Bovenstaande voorwaarden worden bijna allemaal getoetst op het moment van aankoop. Enkel aan de voorwaarde van domiciliëring moet ook na de aankoop worden voldaan. En hier loert het gevaar om de hoek: wat zijn namelijk de gevolgen indien u niét binnen de 3 jaar in de aangekochte woning was gedomicilieerd of wanneer u er niét gedurende een onafgebroken periode van 3 jaar uw domicilie heeft behouden?

Wel, wanneer iemand onterecht de vermindering van 5% voor een bescheiden woning (klein beschrijf) heeft gekregen moet hij:

  • De aanvullende rechten, zijnde 5%, betalen.
  • Een belastingverhoging (boete) van 20% van de aanvullende rechten

De boete is sowieso verschuldigd, zelfs al heeft u spontaan gemeld dat u niet langer aan de voorwaarden voldoet.

We illustreren bovenstaande met een vereenvoudigd voorbeeld: Frank heeft een woning aangekocht met een waarde van 250.000 euro. Deze woning voldeed aan alle voorwaarden om in aanmerking te komen voor het klein beschrijf. Hij betaalde dan ook 12.500 euro registratierechten. Gezien de staat van de woning, gaat Frank over tot een grondige renovatie. Door verschillende onverwachte problemen duurt de verbouwing langer dan gepland, waardoor Frank pas na 3 jaar en 3 maanden effectief in de woning intrekt. De Vlaamse Belastingdienst ontdekt dit tijdens een controle en vordert 12.500 euro aanvullende rechten en een boete van 2.500 euro.

Verjaringstermijn?
De verjaringstermijn bedraagt in principe vijf jaar, maar die termijn geldt alleen voor nieuwe dossiers vanaf 1 januari 2015. Voor alle dossiers die op 31 december 2014 nog niet verjaard waren onder de federale regeling, werd de verjaringstermijn verlengd tot 31 december 2019.

Risico op controle?
De Vlaamse Belastingdienst heeft zelf aangekocht dat ze systematisch administratieve controles zal uitvoeren. Ze controleren hierbij niet enkel het klein beschrijf, maar ook andere gunstregimes zoals de meeneembaarheid en het abattement.

Overmacht
De belastingverhoging en de 5% aanvullende rechten zijn steeds verschuldigd tenzij er sprake is van overmacht:

  • Verandering in het gezinsleven van de koper(s), zoals echtscheiding,
  • Beëindiging van de wettelijke of feitelijke samenwoning op voorwaarde dat wordt aangetoond dat de wettelijke of feitelijke samenwoning een zekere stabiliteit vertoonde.

Ook financiële moeilijkheden na de aankoop kunnen overmacht uitmaken, net zoals bijvoorbeeld gezondheidsproblemen. De wet zelf omschrijft niet letterlijk wat overmacht inhoudt. Het al dan niet bestaan van overmacht zal geval per geval worden beoordeeld door de Vlaamse Belastingdienst. Het komt er op aan dit zo goed mogelijk te motiveren en de nodige bewijsstukken bij te brengen. Indien u meent dat er sprake is van overmacht, moet u dit via een bezwaarschrift aantonen.

Liesje Vanneste
Expert Tax Planning