Droomt u van een appartement aan zee, een chalet in de Ardennen of misschien wel een buitenverblijf in warmere oorden? Denk dan vooraf goed na hoe u deze aankoop het best aanpakt en ga na welke impact dit heeft op uw familiale vermogensplanning.

x

Hoe koopt u het best aan?

Wanneer u een tweede verblijf wenst aan te kopen, dan is een belangrijke vraag hoe u de aankoop het best verricht. Zo kan u de aankoop alleen verrichten of samen met uw partner. Maar mogelijks loont het ook wel de moeite om de aankoop samen met de kinderen te doen d.m.v. een ‘gesplitste aankoop’.

De gesplitste aankoop

Het principe

Bij een gesplitste aankoop kopen de ouders het vruchtgebruik van de woning en de kinderen de blote eigendom. In de praktijk wordt de prijs voor de aankoop van de blote eigendom vaak vooraf geschonken door de ouders aan de kinderen.

Deze techniek zorgt er voor dat de ouders als vruchtgebruiker het ‘genot’ van de woning hebben. Voor een tweede verblijf betekent dit dat zij het recht hebben om de woning te bewonen.

Bij het later overlijden van de ouders dooft het vruchtgebruik uit en worden de kinderen volle eigenaar, zonder dat er nog erfbelasting verschuldigd is. Op deze manier kan er met een gesplitste aankoop reeds bij de aankoop van een tweede verblijf onmiddellijk een successieplanning uitgewerkt worden.

Fiscale aandachtspunten

Door uw tweede verblijf samen met uw kinderen aan te kopen kan er dus schenk- of erfbelasting bespaard worden. Hiervoor is het wel van belang dat de voorafgaande schenking correct gebeurt. Zo niet zal er bij het overlijden van de ouders vermoed worden dat het onroerend goed nog in volle eigendom in de nalatenschap aanwezig is. Hierdoor zou er toch nog erfbelasting verschuldigd zijn.

Om erfbelasting te vermijden is vereist dat de kinderen als blote eigenaars kunnen bewijzen dat:

  • zij de nodige persoonlijke gelden hadden om de blote eigendom te kopen; en
  • zij deze gelden werkelijk hebben besteed tot betaling van de blote eigendom; en
  • de prijs van de blote eigendom juist is.

Belangrijk is dus dat de kinderen de blote eigendom financieren met gelden die ze bezaten op het moment van de aankoop. Zoals reeds aangehaald wordt in de praktijk door de ouders vooraf vaak een schenking gedaan waarmee de kinderen dan de blote eigendom betalen. Het volstaat dat de schenking heeft plaatsgevonden vóór het verlijden van de authentieke aankoopakte, ongeacht of de schenking al dan niet werd geregistreerd. Er zal enkel erfbelasting verschuldigd zijn indien de schenker van een niet-geregistreerde schenking binnen de 3 jaar na de schenking komt te overlijden.

Als bewijs is het van belang voor deze schenking de nodige bankgiftdocumenten op te maken.

Verlies de fiscaliteit niet uit het oog

Wanneer u de aankoop van een tweede verblijf in het buitenland overweegt dan wordt best ook even stilgestaan bij het fiscale plaatje. U moet immers niet alleen rekening houden met de Belgische regels, maar ook met de regels van het land waar het onroerend goed gelegen is. Aangezien u door de aankoop met meerdere landen een link heeft (met België en met het land van ligging van de woning) riskeert u tweemaal belastingen te betalen. Gelukkig heeft België met de meeste landen een dubbelbelastingverdrag afgesloten waarin is afgesproken wie het onroerend goed mag belasten. In de meeste situaties zal het de buitenlandse fiscus zijn die bevoegd is om belasting te heffen.

Verder moet er bij de aankoop van een onroerend goed in het buitenland ook rekening worden gehouden eventuele lokale belastingen. Denk aan de lokale registratierechten bij aankoop, lokale vastgoedbelastingen en de belastingheffing bij verkoop van de woning. Bovendien kennen verschillende landen, zoals Frankrijk en Spanje, specifieke belastingen voor vennootschappen die daar onroerende goederen bezitten.

Opgelet voor de impact op uw successieplanning

Wanneer u een buitenlands onroerend goed aankoopt dan moet u weten dat hierop bij een later overlijden in principe buitenlandse successierechten verschuldigd zullen zijn. Maakt u gebruik van een gesplitste aankoop? Weet dan dat het uitdoven van het vruchtgebruik bij een later overlijden niet in ieder land belastingvrij gebeurt.

Het toepasselijk erfrecht (d.i. het recht dat bepaalt wie wat van de nalatenschap erft) wordt bepaald door de laatste verblijfplaats van de overledene. Is die verblijfplaats in België, dan is het Belgisch erfrecht van toepassing, ook voor uw vakantiewoning in het buitenland.

Als u zou overgaan tot een schenking van het buitenlands onroerend goed zullen buitenlandse schenkingsrechten verschuldigd zijn. Of een schenking voordelig is hangt dus af van de toepasselijke schenkingstarieven in het land waar het onroerend goed gelegen is.

Het mag duidelijk zijn dat wie een tweede verblijf wenst aan te kopen best niet over één nacht ijs gaat. Vooral bij de aankoop van een buitenlands onroerend goed wordt het complex omdat in grote mate rekening moet worden gehouden met de lokale wetgeving. In de euforie van de aankoop wordt dit vaak uit het oog verloren. Wie de aankoop van een tweede verblijf overweegt, gaat dan ook best te rade bij een adviseur die vertrouwd is met de materie. Lemon Consult adviseert u graag bij de aankoop van uw tweede verblijf.

Steve Bossuyt
Expert fiscale en familiale planning

Vragen over dit artikel? Neem contact op met de auteur.