Er is in de media recent het een en ander verschenen omtrent het 6% BTW-tarief voor sloop en heropbouw van gebouwen. Men heeft het hierbij steevast om de ‘tijdelijke’ gunstmaatregel die momenteel nog loopt tot 31 december 2023.
Maar daarnaast bestaat er ook een ‘permanente’ verlaging van de BTW op sloop- en heropbouwwerken. Deze maatregel kent echter een ander toepassingsgebied, maar de voorwaarden zijn wel soepeler.
Twee gunstmaatregelen 6% BTW bij sloop- en heropbouw
Er bestaan dus twee gunstregelingen met dezelfde naam, maar met verschillende voorwaarden.
- Er is de ‘tijdelijke’ gunstmaatregel van 6% BTW bij sloop- en heropbouw die van toepassing is sinds 2021 en dit jaar verlengd werd tot 31/12/2023.
- Daarnaast bestaat (nog steeds) de ‘permanente’ gunstmaatregel van 6% BTW bij sloop- en heropbouw, die van toepassing is sinds 2007 en waarvan er nog geen eindtermijn vastgelegd werd.
Vergelijking van beide gunstmaatregelen
Het gebruik van dezelfde benaming voor beide gunstmaatregelen kan tot verwarring leiden. Beide regelingen bestaan op vandaag immers naast elkaar en overlappen elkaar zelfs op diverse vlakken.
Daarom schetsen we hieronder enkele verschillen en gelijkenissen:
| ’tijdelijk’ | ‘permanent’ | |
| doel | de bouwsector ondersteunen en toegang tot huisvesting bevorderen | verkrotting en leegstand in steden tegengaan |
| gebied | – met oog op eigen bewoning of verhuur aan sociaal verhuurkantoor: gans België, met uitzondering van 32 centrumsteden – met oog op verkoop: gans België” |
grondgebied van 32 centrumsteden |
| periode | btw opeisbaar t.e.m. 31/12/2023 | geen beperking in tijd |
| handelingen | aannemingswerken, maar ook verkoop en vestiging van zakelijke rechten | enkel aannemingswerken |
| voor wie? | opdrachtgever-bouwheer, maar bv. ook de koper van een huis op plan | enkel de opdrachtgever-bouwheer |
| eigen bewoning verplicht als natuurlijk persoon? | Ja | neen |
| belastingplichtige kan een rechtspersoon zijn? | neen, tenzij bij verhuring aan sociaalverhuurkantoor (SVK) | ja |
| maximum bewoonbare oppervlakte? | ja, max. 200m² (woonvertrekken), tenzij bij verhuring aan SVK |
neen |
| verhuring kan? | alleen voor verhuur via SVK (min. 15 jaar) | verhuur aan iedereen voor bewoning |
| verplicht enige woning? | ja, geen andere woning bezitten geërfde blote eigendom is geen probleem; verhinderend bezit moet verkocht worden |
neen, onroerend bezit is niet relevant |
| verklaring bij BTW controlekantoor | voorafgaande(lijk in te dienen formulier 111-1, 2 of 3 | voorafgaandelijk in te dienen formulier 111-4 |
| sloop en heropbouw | in één handeling door/in opdracht van dezelfde persoon | in één handeling door/in opdracht van dezelfde persoon |
| hoelang aan de voorwaarden voldoen? | tot 5 jaar na 31/12 van het jaar waarin je de woning in gebruik zal nemen | / |
| niet langer voldoen van voorwaarden | sanctie: (deels) terugbetalen BTW-voordeel, voor jaar van de wijziging en komende jaren, tenzij overmacht: – overlijden bouwheer/koper – echtscheiding of einde samenwonen – ernstige medische redenen – definitieve verhuis voor prof. redenen – vernieling heropgerichte woning |
/ |
Je kan dus onder het ene regime niet voldoen aan de voorwaarden om van tarief van 6% BTW te kunnen genieten, maar wel onder het andere gunstregime.
32 centrumsteden genieten van beide gunstmaatregelen
In 32 centrumsteden kan je zowel de ‘tijdelijke’ als de ‘permanente’ gunstmaatregel inroepen, met name:
In het Vlaams Gewest:
- De stedelijke centra van Antwerpen, Gent, Oostende, Mechelen, Sint-Niklaas.
- Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest :
- Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Vorst, Elsene, Ukkel, en Etterbeek
In het Waalse Gewest:
- De stedelijke centra van Charleroi, Bergen, La Louvière, Seraing en Luik.
- Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen.
Uitdoving van de ‘tijdelijke’ gunstmaatregel op 31/12/2023
Het is mogelijk dat je op vandaag voldoet aan de voorwaarden om van de ‘tijdelijke’ gunstmaatregel te genieten, maar dat deze gunstmaatregel zal verlopen vóór de opstart of tijdens de uitvoering van de werken. In dat geval zal je niet (volledig) meer kunnen genieten van het verlaagd tarief dat je toegekend wordt ingevolge de ‘tijdelijke’ gunstmaatregel.
Op vandaag is het koffiedik kijken of deze gunstmaatregel nog eens verlengd zal worden, en onder welke voorwaarden.
Dien je bouwaanvraag nog vóór 30/6/2023 in
Daarnaast werd bij de laatste verlenging van de ‘tijdelijke’ gunstmaatregel voorzien dat de BTW-verlaging beperkt wordt voor alle werken waarvan de omgevingsvergunning aangevraagd wordt vanaf 1/7/2023.
Voor deze sloop- en heropbouwprojecten wordt de BTW-verlaging beperkt tot 25% van het totaal bedrag van de in de aanvraag vermelde werken.
Vraag je de omgevingsvergunning bijvoorbeeld aan op 15 juli 2023, dan kan je voor facturen uitgeschreven voor 31 december 2023 het BTW-tarief van 6% genieten op maximaal 25% van het totaal bedrag van de werken. Zo wil de overheid vermijden dat er eind 2023 nog snel voorschotfacturen uitgereikt zouden worden om alsnog van het verlaagd tarief gebruik te kunnen maken.
Als je evenwel kan aantonen dat het in 2023 gefactureerde bedrag overeenstemt met de in 2023 daadwerkelijk voltooide handelingen, dan komt het volledige bedrag van de werken wél in aanmerking voor het verlaagd BTW-tarief.
Welk deel van de bouwkosten aan 6% in plaats van aan 21% BTW belast wordt, hangt bijgevolg af van de snelheid waarmee de bouwwerken vorderen.
Is je bouwaanvraag vóór 30/6/2023 ingediend, dan geldt deze beperking niet.
Tijdig handelen is dus de boodschap.
Binnen de centrumsteden blijft de permanente gunstmaatregel van 6% BTW bij sloop- en heropbouw
In tegenstelling tot de tijdelijke 6% BTW regeling, heeft de ‘permanente’ gunstmaatregel van 6% btw bij sloop- en heropbouw in centrumsteden geen eindtermijn zodat deze ook na 2023 van toepassing blijft.
Buiten de centrumsteden dan toch niet volledig afbreken?
Indien de woning zich buiten voormelde centrumsteden bevindt, dan heb je ook nog steeds de mogelijkheid om een woning (gezinswoning, tweede verblijf of verhuurwoning) te renoveren aan 6% BTW, in plaats van deze te slopen en heropbouwen. Dit kan wanneer deze woning meer dan 10 jaar oud is en voor meer dan 50% als privéwoning gebruikt wordt. De werken moeten rechtstreeks aan jou gefactureerd worden.
Let hierbij op dat je bij totaalrenovatie het risico loopt dat de renovatiewerken ‘als nieuwbouw’ worden bestempeld, waardoor dan weer het tarief van 21% in plaats van 6% BTW geldt. De grootte van de uitbreiding, alsook het gebruik van de wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw, zullen hiervoor mee door de belastingdienst in overweging genomen worden. Dit laat je best voor aanvang van de verbouwingswerken bij de fiscus aftoetsen.
2 keer nadenken alvorens te beslissen
Op vandaag leest u weinig over de gunstmaatregel van 6% BTW bij sloop- en heropbouw in centrumsteden. De aandacht gaat vooral naar de naamgenoot met andere toepassingsvoorwaarden die ook na 2023 van toepassing blijft.
Er wordt over een verlenging van de ‘tijdelijke’ gunstmaatregel gespeculeerd, maar zolang deze verlenging en de voorwaarden niet wettelijk vastgelegd zijn, blijft (eerst de verlaging en vervolgens) de uitdoving ervan voorzien voor 31/12/2023.
De kans bestaat dat de sloop- en heropbouwwerken pas na 31/12/2023 voltooid worden, waardoor je slechts gedeeltelijk van de verlaging kan genieten.
Kijk daarom tijdig uw opties na, zodat u een verlaging van 21% naar 6% btw optimaal kan benutten.