Heeft u één of meerdere ruimtes in uw woning die u voor uw beroep gebruikt? Dan kan u deze verhuren aan uw vennootschap. De huur die u hiervoor als eigenaar ontvangt wordt fiscaal gunstig belast. Er moet evenwel rekening worden gehouden met een aantal fiscale spelregels.

Waarom fiscaal interessant?

Het verhuren van beroepsmatig aangewende (ruimtes van) onroerende goederen, zoals bijvoorbeeld een bureelruimte, is een fiscaalvriendelijke manier om geld uit de vennootschap te halen. Huurinkomsten worden immers voordeliger belast dan beroepsinkomsten.

Zowel een bezoldiging als huurinkomsten zijn in hoofde van een bedrijfsleider onderworpen aan de progressieve tarieven in de personenbelasting, maar het voordeel van een onroerend huurinkomen is dat een kostenforfait van in principe 40% wordt toegepast en er bovendien geen sociale bijdragen op verschuldigd zijn.

Interessant is tevens dat interesten van leningen voor de aankoop, het bouwen of het verbouwen van vastgoed aftrekbaar zijn van het totale belastbare onroerend inkomen, waardoor u het belastbaar inkomen kan reduceren of mogelijks zelfs kan herleiden naar nul euro.

In hoofde van de vennootschap is de huur als kost volledig aftrekbaar. Vereist is wel dat de huurprijs die de vennootschap betaalt als normaal beschouwd kan worden, d.i. een huurprijs die ook door een onafhankelijke derde betaald zou worden.

Opgelet voor herkwalificatie!

Omwille van het gunstig karakter van huurinkomsten heeft de wetgever echter beperkingen gesteld om te vermijden dat een bedrijfsleider een “overdreven huur” aan zijn vennootschap zou vragen.

De wetgever heeft bepaald dat huur wordt geherkwalificeerd in een beroepsinkomen wanneer de huur hoger is dan 5/3de van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen van de verhuurde ruimtes. Voor 2020 bedraagt deze revalorisatiecoëfficient 4,60. Is deze grens overschreden, dan wordt niet de volledige huurprijs geherkwalificeerd doch enkel het gedeelte van de huur dat de grens overschrijdt.

Deze herkwalificatie is enkel van toepassing wanneer u ruimtes verhuurt aan een vennootschap waarin u bestuurder bent. Is uw partner mede-eigenaar van het verhuurde pand, maar is hij of zij geen bestuurder van de betrokken vennootschap? Dan zal het gedeelte van huur dat hem of haar toekomt nooit geherkwalificeerd worden. Bij deze analyse speelt de samenlevingsvorm en in voorkomend geval het huwelijksvermogensstelsel dus een belangrijke rol.

Combinatie met roerende verhuur

Als de verhuurde ruimtes bemeubeld zijn, dan kan, naast de ruimtes zelf, ook het meubilair (bv. bureau, stoelen, kasten, etc.) verhuurd

Het gedeelte van de huurprijs dat betrekking heeft op het meubilair is voor u als bestuurder een roerend inkomen waarvoor een kostenforfait van 50% voorzien is (voor afschrijvingen, onderhoud- en herstellingskosten,…) om het belastbaar bedrag in de personenbelasting te bepalen. Het netto-inkomen dat op deze manier bekomen wordt is afzonderlijk belastbaar aan 30%. Ook roerende huurinkomsten kennen dus een voordelig belastingregime.

In de huurovereenkomst heeft u de mogelijkheid een opsplitsing te voorzien tussen de roerende en onroerende verhuur. Doet u dit niet, dan wordt 40% van de huurprijs geacht te slaan op roerende verhuur en 60% op onroerende verhuur.

Voorbeeld:

Jan is bestuurder van BV ‘t Kunstateljeetje en is met Mieke gehuwd onder het wettelijk stelsel. Jan en Mieke bezitten samen een woning waarin Jan een bureauruimte en een atelier gebruikt voor de activiteiten van zijn vennootschap. Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van de volledige woning is € 1.000. Het kadastraal inkomen van de beroepsmatige ruimtes stemt overeen met 30% van het kadastraal inkomen van de volledige woning, zijnde € 300. Deze ruimtes worden bemeubeld verhuurd aan BV ’t Kunstateljeetje voor een maandelijkse huurprijs van € 500. In het huurcontract is er geen opsplitsing voorzien tussen de roerende en onroerende verhuur zodat € 300 (60%) geacht wordt te slaan op de onroerende verhuur en € 200 (40%) op de roerende verhuur.

De herkwalificatiegrens voor de onroerende verhuur bedraagt € 2.300 (= € 300 x 5/3 x 4,60). Dit betekent dat een huurbedrag tot € 2.300 per jaar, ofwel € 191,66 per maand, als een onroerend inkomen belast wordt. Aangezien de maandelijkse huurprijs voor het onroerende gedeelte € 300 bedraagt, zal het gedeelte boven deze herkwalificatiegrens belast worden als een beroepsinkomen. Aangezien Mieke echter geen bestuurder is van BV ’t Kunstateljeetje geldt dit niet voor de huur die aan haar toekomt.

Concreet wordt het onroerend inkomen van € 3.600 in hoofde van Jan voor € 1.150 belast als een onroerend inkomen en wordt er € 650 geherkwalificeerd in een beroepsinkomen. In hoofde van Mieke wordt het volledige huurbedrag dat aan haar toekomt ten belope van € 1.800 beschouwd als een onroerend inkomen.

Het roerend inkomen van € 2.400 per jaar wordt na aftrek van het kostenforfait van 50% belast aan 30% door het inkomen via de aangifte personenbelasting. Hierop moet geen herkwalificatie worden toegepast.

Conclusie

Het verhuren van beroepsmatige ruimtes aan een (eigen) vennootschap kan fiscaal interessant zijn. Belangrijk is wel om de fiscale aandachtspunten niet uit het oog te verliezen en de afweging te maken of het toekennen van een onkostenvergoeding niet meer aangewezen is. Lemon Consult begeleidt u graag bij het optimaliseren van uw loonpolitiek.

Steve Bossuyt
Expert fiscale en familiale planning

Een vraag over dit artikel? Stel ze hier aan de auteur.