Nieuw belastingregime voor buitenlands vastgoed

Eigenaars van buitenlands vastgoed zullen binnenkort op een andere manier belast worden. Met deze wijziging gaat ook een aangifteplicht gepaard. Wat de nieuwe regeling concreet inhoudt, lees je hier.

Hoe wordt buitenlands vastgoed momenteel belast?

Je buitenlands vastgoed kan in beginsel in twee landen onderhevig zijn aan belastingen: enerzijds in het land waar het vastgoed gelegen is en anderzijds in België omdat je hier woont. Om dubbele belasting te vermijden heeft België evenwel met de meeste landen een dubbelbelastingverdrag afgesloten. Daarin staat doorgaans dat het land waar het vastgoed gelegen is de belastingen op het vastgoed mag heffen en dat België een vrijstelling met progressievoorbehoud toekent.

De Belgische vrijstelling met progressievoorbehoud houdt in dat de buitenlandse inkomsten zelf niet belast worden maar dat hiermee wel rekening wordt gehouden om het belastingtarief te bepalen dat op je andere inkomsten van toepassing is. Je buitenlandse inkomsten zorgen dus voor een hogere belastingdruk op uw andere inkomsten.

Omwille van dit progressievoorbehoud dien je de inkomsten van je buitenlands vastgoed aan te geven in je aangifte personenbelasting. Welke inkomsten aangegeven moeten worden hangt af van de situatie:

• Wordt het onroerend goed verhuurd, dan moet je de reële huurinkomsten op jaarbasis aangeven.
• Wordt het onroerend goed niet verhuurd (bv. een buitenverblijf), dan moet je een fictieve huur aangeven, zijnde de gemiddelde jaarlijkse huuropbrengst die je zou kunnen krijgen mocht je het pand verhuren.

De belastingen die je in het buitenland op uw vastgoed heeft betaald mag je verrekenen met de aan te geven inkomsten.

Wat houdt de nieuwe regeling in?

Gelijkschakeling met Belgisch vastgoed

Doordat België door het Europees Hof van Justitie veroordeeld werd voor de ongelijke fiscale behandeling tussen Belgisch en buitenlands vastgoed wordt nu een wetswijziging doorgevoerd. Hierbij heeft men gekozen om buitenlands vastgoed vanaf aanslagjaar 2022 (inkomstenjaar 2021) zoals Belgisch vastgoed als volgt te belasten:

• Wordt het onroerend goed niet verhuurd of verhuurd aan een privépersoon, dan wordt je belast op basis van een kadastraal inkomen.
• Wordt het onroerend goed verhuurd aan een vennootschap of aan iemand die het voor zijn professionele doeleinden gebruikt, dan moet je de reële jaarlijkse huurinkomsten aangeven.

Nieuwe aangifteverplichting

Voor dit nieuwe belastingregime dient er aan buitenlands vastgoed dat niet verhuurd of verhuurd wordt aan een privépersoon een kadastraal inkomen te worden toegekend. Om dit te kunnen doen vraagt de fiscus nu aan elke eigenaar van dergelijk vastgoed om aangifte te doen.

In deze aangifte moeten verschillende gegevens vermeld worden die de fiscus in staat moet stellen om aan het vastgoed een kadastraal inkomen toe te kennen. Het gaat onder meer om het type vastgoed  (villa, appartement, grond, etc.), de adresgegevens, je eigendomsaandeel in het vastgoed én de actuele normale verkoopwaarde van het onroerend goed. Deze verkoopwaarde mag je zelf schatten, of je kunt beroep doen op een schatter.

In onderstaand overzicht vind je de regels van de nieuwe aangifteplicht terug.

x

Vaststelling kadastraal inkomen

Het kadastraal inkomen van het buitenlands vastgoed zal bepaald worden aan de hand van de actuele normale verkoopwaarde van het onroerend goed die je hebt vermeld in het aangifteformulier. Hierop wordt een correctiefactor toegepast. Voor 2021 bedraagt deze factor 15,018. Het resultaat wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 5,3%.

Voorbeeld: een buitenlands vastgoed heeft een actuele waarde van € 500.000. Het kadastraal inkomen van dit onroerend goed wordt als volgt bekomen: (€ 500.000 / 15,018) x 5,3% = € 1.765.

Het bruto belastbaar onroerend inkomen wordt bekomen door het kadastraal inkomen te indexeren en te verhogen met 40%.

Conclusie

Belgisch en buitenlands vastgoed worden voortaan op eenzelfde manier belast. Om dit mogelijk te maken dient het buitenlands vastgoed een kadastraal inkomen toegekend te krijgen. Hiervoor legt de fiscus een aangifteplicht op aan de eigenaars van buitenlands vastgoed waarin verschillende gegevens moeten gemeld worden die als basis dienen voor het bepalen van het kadastraal inkomen. Bestaande eigenaars van buitenlands vastgoed dienen dit te doen tegen uiterlijk 31 december 2021. Nieuwe eigenaars moeten zich melden binnen de 4 maanden na aankoop. Meld je dus tijdig zodat je niet voor onaangename verrassingen komt te staan.

Steve Bossuyt
Expert fiscale en familiale planning