Is je vennootschap eigenaar van een onroerend goed dat je naar je privévermogen wenst over te brengen? Dat kan, en wel op verschillende manieren. Maar hou zeker rekening met de belastingdruk!

Het komt regelmatig voor dat een ondernemer tijdens zijn loopbaan investeert in vastgoed. Dikwijls wordt daarbij gekozen om de aankoop te verrichten met een vennootschap. Dit kan immers fiscale voordelen bieden. Zo kan de vennootschap de aankoopprijs afschrijven, kan zij in principe alle kosten die met het pand verband houden (onroerende voorheffing, brandverzekering, onderhoud en herstellingen, etc.) inbrengen als fiscaal aftrekbare kost, en kunnen ook de intresten van de lening fiscaal in aftrek worden gebracht.

Tegenover deze voordelen staan ook enkele fiscale aandachtspunten. Zo moet je er rekening mee houden dat wanneer de vennootschap het gebouw op termijn verkoopt, zij belastingen moet betalen op de gerealiseerde meerwaarde. En dit terwijl de meerwaarde in beginsel belastingvrij is mocht de investering in privénaam zijn verricht.

Ook als je het gebouw naar je privévermogen wil overbrengen – bijvoorbeeld omdat je je activiteiten stopzet en ook de vennootschap vereffent – spelen de belastingen een belangrijke rol. Je kan immers te maken krijgen met zowel vennootschapsbelasting, registratierechten, roerende voorheffing als BTW.

De belastingdruk hangt sterk af van de omstandigheden en de gekozen werkwijze. Hierna onderscheiden we de twee meest courante manieren om een woning naar je privévermogen over te brengen:

  • via een ‘gewone’ aankoop, waarbij je zelf de woning van de vennootschap koopt (en dus de prijs betaalt aan je eigen vennootschap); of
  • via een ‘toebedeling in natura’ bij een vereffening of terugbetaling van inbrengen (een zgn. ‘kapitaalvermindering’). Daarbij wordt de woning aan jou ‘uitgekeerd’, zonder dat je een betaling verricht.

Vennootschapsbelasting

Breng je een onroerend goed van je vennootschap over naar je privévermogen, dan ben je, ongeacht de werkwijze, vennootschapsbelasting verschuldigd op de meerwaarde – zijnde het verschil tussen de boekwaarde (aankoopprijs – afschrijvingen) en de reële waarde op dat moment.

Het algemeen tarief in de vennootschapsbelasting bedraagt 25%. Onder bepaalde voorwaarden kan een KMO-vennootschap wel aanspraak maken op een tarief van 20% in de vennootschapsbelasting tot een bedrag van € 100.000 aan winst.

Een eenvoudig voorbeeld maakt duidelijk dat de vennootschapsbelasting vrij zwaar kan doorwegen. Stel dat je in 2005 met je vennootschap een woning heb aangekocht, tegen een aankoopprijs van € 500.000. De huidige waarde van het onroerend goed bedraagt € 750.000. Door afschrijvingen bedraagt de boekwaarde op vandaag nog € 300.000.

Breng je de woning over naar je privévermogen, dan zal er op de meerwaarde, zijnde € 450.000, vennootschapsbelasting verschuldigd zijn. Uitgaande van het algemeen tarief van 25%, betekent dit dat je € 112.500 aan vennootschapsbelasting moet betalen. En dan hebben we het nog niet over de registratierechten of roerende voorheffing.

Registratierechten

Koop je de woning aan tegenover je eigen vennootschap, dan betaal je op deze aankoop registratierechten. Het basistarief daarbij bedraagt 12% (in het Vlaams Gewest), te berekenen op de verkoopwaarde. Dit tarief kan eventueel verlaagd worden tot 3% of zelfs 1% wanneer het om een woning gaat die je zelf betrekt of zal betrekken en voor zover aan verschillende voorwaarden is voldaan.

Ook wanneer de woning in natura wordt toebedeeld bij de sluiting van de vereffening van de vennootschap of bij een terugbetaling van inbrengen (een zgn. ‘kapitaalvermindering’) zijn er registratierechten van in beginsel 12% verschuldigd. Onder bepaalde voorwaarden kan dit tarief echter verlaagd worden tot 2,5% of zelfs een vast bedrag van € 50. Dit is onder meer het geval wanneer bij de sluiting van de vereffening van een éénpersoons-BV een onroerend goed wordt toebedeeld aan de enige aandeelhouder. De voorwaarde hiervoor is dan wel dat die aandeelhouder reeds aandeelhouder was toen de vennootschap het pand aankocht (en daarbij het verkooprecht betaalde) of die het pand destijds zelf inbracht. Bevindt de enige aandeelhouder zich niet in één van deze gevallen, dan is het basistarief van 12% van toepassing.

Een grondige analyse van de concrete situatie is echter vereist om het juiste tarief te kunnen bepalen.

Roerende voorheffing

Als je de woning aankoopt tegenover je eigen vennootschap betaal je in eerste instantie geen roerende voorheffing. Maar omdat het om een aankoop gaat, vereist dit wel dat je een betaling verricht aan je vennootschap. De prijs die je betaalt kan op termijn terug aan jezelf als aandeelhouder worden uitgekeerd, bijvoorbeeld via een dividenduitkering. En op deze dividenduitkering is wél roerende verschuldigd, van in beginsel 30%. Deze heffing kan in bepaalde gevallen evenwel gemilderd worden tot +/- 15%, bijvoorbeeld via de aanleg van liquidatiereserves.

Wordt de woning in natura aan jezelf toebedeeld bij sluiting van de vereffening van de vennootschap of bij een terugbetaling van inbrengen, dan kan er ook roerende voorheffing verschuldigd zijn. Dit is het geval als de uitkering boekhoudkundig wordt aangerekend op reeds aangelegde (liquidatie)reserves. Ook hier bedraagt het basistarief 30% dat, afhankelijk van de omstandigheden, ook lager kan uitvallen.

 

BTW

Tot slot moet je ook rekening houden met mogelijke BTW-gevolgen. Heeft u in het verleden investeringen aan de woning verricht en daarbij de betaalde BTW afgetrokken? Dan is het mogelijke dat de aftrek van deze BTW alsnog (gedeeltelijk) wordt herzien, voor zover de herzieningstermijn nog niet verstreken is.

Het mag duidelijk zijn dat een onroerend goed overbrengen naar je privévermogen allesbehalve een eenvoudige zaak is. Daarvoor zijn de fiscale spelregels te complex. Een grondige voorafgaande analyse, waarbij de werkwijze die je best kan volgen wordt berekend en uitgestippeld, is een absolute must. De specialisten van Lemon Consult helpen je hierbij graag verder, zodat je niet meer belastingen betaalt dan nodig.

Dieter Bossuyt

Gecertificeerd belastingadviseur