Het gebeurt vaak dat er omwille van fiscale of financiële redenen met een vennootschap in vastgoed wordt geïnvesteerd. Later kan evenwel de wens ontstaan om het onroerend goed naar het privévermogen over te dragen en dus aan de vennootschap te onttrekken. In dat geval is het belangrijk om hiervan de fiscale gevolgen vooraf goed in te schatten.
Voor- en nadelen van vastgoed in een vennootschap
Vooraleer dieper in te gaan op de verschillende belastingen waarmee rekening moet worden gehouden bij de onttrekking van een vastgoed aan de vennootschap lichten we u in onderstaand schema de voor- en nadelen toe van het investeren in vastgoed met een vennootschap.
| VOORDELEN | NADELEN |
| De vennootschap kan de aankoopprijs (constructiewaarde) afschrijven waardoor de belastbare winst van de vennootschap daalt. | De meerwaarde die vroeg of laat wordt gerealiseerd of vastgesteld, wordt belast. |
| De vennootschap kan in principe alle kosten (onroerende voorheffing, verzekeringen, onderhoud en herstellingen, etc.) inbrengen als fiscaal aftrekbare kost. | De eventuele huurinkomsten komen toe aan de vennootschap en niet aan u privé. |
| De intresten van de lening die aangegaan is voor de aankoop of bouw van het onroerend goed zijn fiscaal aftrekbaar. | Bij het kosteloos gebruik van het onroerend goed wordt u belast op een voordeel van alle aard. |
| Er kan een successieplanning uitgewerkt worden op het vastgoed d.m.v. een schenking van de aandelen van de vennootschap. | Mogelijks verlies van het gunstregime voor de overdracht van de actieve familiale vennootschap. |
| Ingeval van een werkvennootschap is het vastgoed onderhevig aan het exploitatierisico. |
x
Vennootschapsbelasting
Wanneer u een onroerend goed aan uw vennootschap wenst te onttrekken dan zal u op de meerwaarde – zijnde het verschil tussen de boekwaarde en de reële waarde op dat moment – vennootschapsbelasting verschuldigd zijn. Het algemeen tarief in de vennootschapsbelasting bedraagt 25%. Onder bepaalde voorwaarden kan een KMO-vennootschap wel aanspraak maken op een tarief van 20% in de vennootschapsbelasting tot een bedrag van € 100.000 winst.
Roerende voorheffing
Naast vennootschapsbelasting zal er ook roerende voorheffing verschuldigd zijn wanneer u een onroerend goed naar uw privévermogen wenst over te hevelen. Het algemeen tarief van de roerende voorheffing bedraagt 30%. Deze heffing kan in bepaalde gevallen evenwel gemilderd worden tot +/- 15%, bijvoorbeeld via de aanleg van liquidatiereserves.
Registratierechten
Wanneer u een onroerend goed aan uw vennootschap onttrekt dient u ook rekening te houden met de registratierechten die verschuldigd zijn. Hoeveel registratierechten er verschuldigd zijn hangt af van de specifieke context. In beginsel is er 10% (of 12,5% in Brussel en Wallonië) registratierechten verschuldigd op de reële waarde van het onroerend goed. Afhankelijk van de wijze waarop het onroerend goed onttrokken wordt, de vennootschapsvorm en het aandeelhouderschap van de vennootschap kan echter het verdeelrecht van 2,5% of zelfs slechts het algemeen vast recht van € 50 van toepassing zijn. Om het toepasselijk tarief te bepalen is een grondige analyse van de concrete situatie vereist.
BTW
Tot slot dient er in bepaalde gevallen ook rekening gehouden te worden met gevolgen op het vlak van btw. Heeft u in het verleden btw afgetrokken van investeringen in het onroerend goed dat u wenst te onttrekken? Dan dient u rekening te houden met een herziening van de btw voor zover de herzieningstermijn nog niet verstreken is.
Voorbeeld
Stel, u heeft in 2005 een bvba (nu BV) opgericht waarmee u kort na de oprichting een onroerend goed heeft aangekocht. De aankoopprijs bedroeg € 500.000.
Nu wenst u het onroerend goed aan de vennootschap te onttrekken door de vennootschap te ontbinden en te vereffenen. De huidige waarde van het onroerend goed bedraagt € 750.000. Door afschrijvingen bedraagt de boekwaarde op vandaag nog € 300.000.
Op de meerwaarde, zijnde € 450.000, zal er vennootschapsbelasting verschuldigd zijn. Er vanuit gaande dat het algemeen tarief van 25% van toepassing is betekent dit dat er op de meerwaarde € 112.500 vennootschapsbelasting verschuldigd is.
Op de meerwaarde na verrekening van de vennootschapsbelasting, zijnde € 337.500, is er roerende voorheffing verschuldigd. Indien er geen gebruik kan worden gemaakt van een gunstregeling impliceert dit dat er € 101.250 roerende voorheffing verschuldigd is.
Indien u steeds de enige aandeelhouder bent gebleven van de vennootschap zal op het vlak van registratierechten enkel het algemeen vast recht (€ 50) verschuldigd zijn. Aangezien het onroerend goed verhuurd werd (vrijgesteld van btw) zijn er geen implicaties op het vlak van btw.
Dit betekent aldus een totaal fiscaal kostenplaatje van € 213.800 om het onroerend goed naar uw privé vermogen over te hevelen.
Conclusie
Er wordt vaak geopteerd om met een vennootschap in vastgoed te investeren omwille van de voordelen die dit biedt op korte termijn. Het is evenwel zaak om ook de gevolgen hiervan op langere termijn indachtig te zijn, in het bijzonder wanneer u het vastgoed later aan de vennootschap wenst te onttrekken of te verkopen. Denk dus vooraf goed na wat voor u de meest aangewezen manier is om vastgoed te verwerven: privé, met de vennootschap of misschien wel een combinatie van beide. Om de juiste keuze te maken is een grondige analyse en concreet plan onontbeerlijk.
Bezit u met uw vennootschap een onroerend goed dat u naar uw privévermogen wenst over te brengen? Dan helpen wij u graag om dit zo optimaal mogelijk te laten verlopen, zodat u hierop niet meer belastingen betaalt dan nodig.
Steve Bossuyt
Expert fiscale en familiale planning
Een vraag over dit artikel? Stel ze hier aan de auteur.