Betaal ik belastingen bij de verkoop van mijn vastgoed?

Bent u van plan om een onroerend goed te verkopen? Dan gaat u best na of u belastingen verschuldigd bent op de eventuele meerwaarde die u hierbij realiseert. Er bestaan immers specifieke regels die bepalen wanneer de meerwaarde bij de verkoop van een onroerend goed belast wordt en hoe deze precies berekend wordt.

Wanneer zijn meerwaarden belastbaar?

Gronden

Verkoopt u een onbebouwd perceel grond dat u zelf heeft aangekocht, en realiseert u daarbij een winst, dan wordt u hierop belast als u de grond verkoopt binnen de 8 jaar na aankoop.

Het belastingtarief hangt af van het tijdstip van verkoop: bij een verkoop binnen de 5 jaar na aankoop bedraagt het belastingtarief 33% en bij een verkoop tussen de 5 en de 8 jaar geldt een tarief van 16,5%, steeds te verhogen met het toepasselijk tarief van de gemeentebelasting.

Heeft u de grond verkregen via schenking, dan is de meerwaarde belastbaar indien u verkoopt binnen de 3 jaar na de schenking én binnen de 8 jaar nadat de schenker de grond heeft aangekocht. Ook hier geldt dat bij een verkoop binnen de 5 jaar na aankoop door de schenker een belastingtarief van 33% van toepassing is en bij een verkoop tussen de 5 en de 8 jaar een tarief van 16,5%.

Gebouwen met bijhorende grond

Gaat het om een gebouw met bijhorende grond dat u zelf heeft aangekocht, dan is de gerealiseerde meerwaarde belastbaar indien de verkoop gebeurt binnen de 5 jaar na aankoop. Indien de periode van 5 jaar sinds de aankoop verstreken is blijft de meerwaarde onbelast.

Werd het gebouw en de bijhorende grond verkregen via schenking, dan wordt de meerwaarde belast indien de verkoop plaatsvindt binnen de 3 jaar na de schenking én binnen de 5 jaar nadat de schenker het onroerend goed heeft aangekocht.

Betreft het een grond die later bebouwd werd, dan wordt de meerwaarde belast indien het onroerend goed verkocht wordt binnen de 5 jaar nadat de verkoper of de schenker de bouwwerkzaamheden aanvatte. Dit geldt ongeacht of de grond werd aangekocht dan wel of de grond werd verkregen via een schenking.

Onderstaand schema geeft een overzicht van de verschillende belastingregimes.

Tijdstip van de overdracht	Grond	Grond + gebouw
A. Verkregen via ERFENIS	Niet belast	Niet belast
B. Verkregen via SCHENKING > 3 jaar na schenkingsakte < 3 jaar na schenkingsakte en < 5 jaar na datum van verwerving ten bezwarende titel door schenker < 3 jaar na de schenkingsakte en tussen 5 en 8 jaar na datum van verwerving ten bezwarende titel door schenker < 3 jaar na de schenkingsakte en > 8 jaar na datum verwerving ten bezwarende titel door schenker	Niet belast 33,33% 16,50% Niet belast	Niet belast 16,50% Niet belast Niet belast
C. Verkregen via KOOP of RUIL > 8 jaar na verkrijging < 5 jaar na verkrijging Tussen de 5 en 8 jaar na verkrijging	Niet belast 33% 16,50%	Niet belast 16,50% Niet belast
D. Grond verkregen door KOOP, RUIL of SCHENKING en later bebouwd > 5 jaar nadat verkoper of schenker gebouw vooreerst verhuurde of in gebruik nam < 5 jaar nadat verkoper of schenker gebouw vooreerst verhuurde of in gebruik nam maar > 5 jaar nadat bouwwerken aanvang namen < 5 jaar nadat verkoper of schenker bouwwerken aanvatte	Nvt Nvt Nvt	Niet belast Niet belast 16,50%

x
Berekening van de belastbare meerwaarde

De belasting wordt berekend op het positief verschil tussen:

enerzijds de verkoopprijs verminderd met de verkoopkosten

anderzijds de aankoopprijs verhoogd met de aankoopkosten en uitgevoerde werken.

Van de verkoopprijs mogen dus de verkoopkosten worden afgetrokken, zoals het commissieloon van de vastgoedmakelaar of de publiciteitskosten in een krant of een zoekertjeswebsite.

Onder de aankoopprijs moet de werkelijke aankoopprijs worden begrepen of, in geval van een schenking, de waarde die in de schenkingsakte werd opgenomen. Bij deze aankoopprijs mogen vervolgens de aankoopkosten worden bijgeteld, zijnde (i) hetzij de reële aankoopkosten zoals registratierechten, notariële erelonen, etc. ofwel (ii) een forfait van 25% van de aankoopprijs. De aankoopprijs verhoogd met de aankoopkosten wordt bovendien verhoogd met 5% per volledig jaar dat het u het onroerend goed bezit. Tot slot mag de aankoopprijs ook verhoogd worden met de kosten van uitgevoerde werken die uitgevoerd zijn tussen de datum van verkrijging en de datum van vervreemding indien de werken werden uitgevoerd door een aannemer. Renovatie- of herstellingswerken die zelf werden uitgevoerd komen dus niet in aanmerking.

Voorbeeld

Jan heeft op 21 maart 2020 een woning gekocht voor € 200.000. Na een aantal gerichte renovatiewerken te hebben laten uitvoerenvoor een totaalbedrag van € 20.000 beslist Jan om het onroerend goed terug te verkopen. Hij doet hiervoor beroep op een vastgoedmakelaar die een commissie hanteert van 3% op de verkoopprijs. De vastgoedmakelaar vindt een koper die de woning koopt voor een bedrag van € 325.000. De notariële verkoopakte werd verleden op 5 juli 2022. Hoeveel meerwaardebelasting is Jan verschuldigd door deze verkoop?

Aangezien Jan de woning heeft verworven via een aankoop en de woning terug verkoopt binnen een periode van 5 jaar na de aankoop zal de gerealiseerde meerwaarde belast worden aan een tarief van 16,50%, te verhogen met de gemeentelijke opcentiemen.

De belastbare meerwaarde kan als volgt berekend worden:

(verkoopprijs – commissie makelaar) – (aankoopprijs + forfait van 25% + verhoging van 2 x 5% op verhoogde aankoopprijs) – uitgevoerde renovatiewerken

(€ 325.000 – € 9.750) – (€ 200.000 + € 50.000 + € 25.000)- € 20.000 = € 20.250 belastbare meerwaarde

x

Uitzonderingen

Wanneer u uw eigen woning (d.w.z. de woning die u zelf betrekt) verkoopt dan is de eventuele meerwaarde die u hierbij realiseert in de regel vrijgesteld, zelfs als de verkoop plaatsvindt binnen de 5 jaar nadat u deze heeft verworven. Om misbruik te vermijden is wel vereist dat u de woning voorafgaand aan de verkoop minstens 12 maanden uw eigen woning is geweest.

Ook bij de verkoop van een geërfd onroerend goed is er geen meerwaardebelasting verschuldigd. Wel is er bij een verkoop binnen de 2 jaar na het overlijden bijkomende erfbelasting verschuldigd indien het onroerend goed verkocht wordt voor een hogere waarde dan de waarde die aangegeven werd bij de aangifte nalatenschap.

Normaal beheer van het privévermogen

Bovenstaande regels gelden slechts indien de verkoop van het onroerend goed kadert in “het normaal beheer van het privévermogen”.

Als u regelmatig onroerende goederen aan- en verkoopt, dan zou er mogelijks sprake kunnen zijn van een beroepsactiviteit, in welk geval de meerwaarden belast worden als een beroepsinkomen (progressieve tarieven in de personenbelasting + sociale bijdragen). De fiscus houdt bij deze beoordeling rekening met de feitelijke omstandigheden, zoals de tijdspanne tussen de aan- en verkopen, de regelmaat van de verrichtingen, de organisatie en de omvang van de handelingen, het gebruik van geleende middelen, etc. Indien u privé regelmatig onroerende goederen koopt en verkoopt is voorzichtigheid dus geboden.

Steve Bossuyt
Expert fiscale en familiale planning