Sinds begin dit jaar geldt er een nieuwe btw-regeling die het mogelijk maakt om een woning te slopen en te heropbouwen met toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6%. Initieel werd beslist om de regeling enkel open te stellen voor particulieren die een pand slopen en heropbouwen om het vervolgens zelf te betrekken. Nu wordt de regel uitgebreid naar sloop en heropbouwprojecten die als doel hebben om het pand langdurig te verhuren.
Regeling voor de eigen woning
Bij de bouw van een nieuwbouwwoning betaal je op de facturen in principe 21% btw. Tot eind vorig jaar maakten twee gelijkaardige regelingen het evenwel mogelijk om een woning te slopen en te heropbouwen met toepassing van slechts 6% btw. Sinds 2024 werden deze twee regelingen samengebracht tot één nieuwe uniforme regeling waaronder de sloop en heropbouw van een woning met toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% mogelijk is.
Er moeten wel verschillende voorwaarden voldaan zijn om op het verlaagde btw-tarief aanspraak te kunnen maken. We lijsten de voornaamste voorwaarden op:
- Enkel bouwprojecten van particuliere bouwheren komen in aanmerking.
- De sloop en heropbouw moet gebeuren door dezelfde bouwheer op hetzelfde perceel. Je hoeft de werken natuurlijk niet zelf uit te voeren; deze mogen uitgevoerd worden door aannemers.
- Het moet gaan om de eigen woning. De nieuwbouwwoning moet dus de nieuwe hoofdverblijfplaats van de bouwheer worden.
- Verder moet het ook gaan om de enige woning. Dit houdt in dat men geen (blote) eigenaar, mede-eigenaar of vruchtgebruiker mag zijn van een andere woning.
- De bewoonbare oppervlakte van de woning moet beperkt blijven tot maximaal 200m².
- Vóór aanvang van de werken moet er bijzondere btw-verklaring ingediend worden. Een afschrift van deze verklaring moet bezorgd worden aan de aannemers die de werken in onroerende staat uitvoeren.
Een uitgebreidere toelichting van de voorwaarden van deze regeling vind je hier terug.
Uitbreiding naar huurwoningen
Nu, slechts enkele maanden na de inwerkingtreding van de nieuwe regeling voor de sloop en herbouw van de eigen woning, is beslist om de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% ook mogelijk te maken voor sloop- en herbouwprojecten die bestemd zijn voor verhuur.
Voor deze regeling moeten volgende voorwaarden voldaan zijn:
- De sloop en heropbouw moet gebeuren door dezelfde bouwheer op hetzelfde perceel. Het aankopen van een huurwoning of appartement dat door een bouwpromotor werd gerealiseerd in het kader van een sloop en heropbouwproject komt niet in aanmerking.
- De bewoonbare oppervlakte van de huurwoning of appartement moet beperkt blijven tot maximaal 200m².
- De bouwheer moet de woning gedurende 15 jaar verhuren. Als de woning in deze periode verkocht of voor andere doeleinden gebruikt zou worden, dan moet het btw-voordeel (gedeeltelijk) teruggestort worden. Het is niet vereist dat het pand gedurende 15 jaar onafgebroken aan eenzelfde persoon verhuurd wordt. Het is toegelaten om opeenvolgende huurcontracten af te sluiten, voor zover dat er tussen iedere verhuurperiode een redelijke en verantwoordelijk tussenperiode zit.
- De huurder moet een natuurlijke persoon zijn die er zijn hoofdverblijfplaats
- Net zoals in de huidige regeling moet er vóór aanvang van de werken een bijzondere btw-verklaring ingediend worden.
Verder is het opmerkelijk dat de nieuwe regeling voor zowel particuliere bouwheren als rechtspersonen mogelijk wordt gemaakt, terwijl de huidige regeling voorbehouden is voor particulieren.
Inwerkingtreding
De uitbreidingsmaatregel treedt in werking op 1 juni 2024. Concreet betekent dit dat het 6% btw-tarief toegepast kan worden voor facturen die vanaf 1 juni 2024 worden uitgereikt, voor zover het bouwproject voldoet aan alle voorwaarden.
Er is wel vereist dat er tijdig een bijzondere btw-verklaring wordt ingediend. Zoals reeds vermeld moet deze in principe vóór aanvang van de werken ingediend worden. Voor reeds lopende bouwprojecten geldt er een overgangsmaatregel: in dat geval moet de verklaring uiterlijk op 31 maart 2025 worden ingediend.
Voor facturen die vóór 1 juni 2024 werden uitgereikt blijft het 21% btw-tarief gelden. Hiervoor is geen aanpassing mogelijk.
Steve Bossuyt
Gecertificeerd belastingadviseur