De fiscale regels omtrent het onttrekken van een onroerend goed aan een vennootschap zijn niet eenvoudig om volgen. In het specifieke geval waarbij een onroerend goed aan een éénpersoons-bvba wordt onttrokken, heeft de Vlaamse rulingdienst die spelregels zelfs nog wat verstrengd en complexer gemaakt.

Algemene regel
Wanneer een vennoot een onroerend goed verkrijgt (bv. bij vereffening of ingevolge kapitaalvermindering) vanwege de vennootschap waarin hij participeert, is op die verkrijging in principe het verkooprecht (10% in het Vlaams Gewest) van toepassing.

Gaat het echter om een personenvennootschap (bvba, V.O.F., Comm.V of L.V.), dan wordt hierop een uitzondering gemaakt, als de vennoot die het onroerend goed verkrijgt:

  • ofwel, het onroerend goed destijds zelf heeft ingebracht,
  • ofwel, reeds vennoot was toen de vennootschap het onroerend goed verkreeg met betaling van het verkooprecht.

In deze gevallen wordt de verkrijging belast volgens haar ‘werkelijke aard’.

Onttrekking aan een éénpersoons-bvba
In het specifieke geval waarbij de enige vennoot van een bvba een onroerend goed van die bvba verwerft, gold van oudsher volgend onderscheid:

  • wanneer de enige vennoot zich in één van de hiervoor genoemde uitzonderingssituaties bevindt, blijft de heffing beperkt tot het algemeen vast recht (€ 50);
  • kan de enige vennoot zich niet beroepen op één van de hiervoor genoemde uitzonderingssituaties, dan is het verkooprecht (10% in het Vlaams Gewest) van toepassing.

Uit een aantal recente rulings (nr. 16003 dd. 22 februari 2016 en nr. 16031 dd. 24 juli 2016) blijkt nu dat de Vlaamse rulingdienst een bijkomend onderscheid maakt wanneer de enige vennoot zich in één van de uitzonderingssituaties bevindt.

Het algemeen vast recht blijft onverkort van toepassing wanneer de enige vennoot nog geen eigendomsrechten had in het betrokken onroerend goed. Bevond de enige vennoot zich echter reeds in een onverdeeldheid met de bvba, dan beschouwt de Vlaamse rulingdienst de verkrijging als een verdeling, waarop het verdeelrecht (2,5%) van toepassing is.

Volgend voorbeeld maakt de impact duidelijk: de enige vennoot van een bvba heeft samen met zijn vennootschap een onroerend goed aangekocht met betaling van het verkooprecht, voor 99% met de bvba, en voor 1% privé. Wanneer de bvba naderhand wordt vereffend en het onroerend goed volledig aan de enige vennoot toevalt, dan is dit volgens de Vlaamse rulingdienst ‘in werkelijkheid’ een uit onverdeeldheidtreding tussen de bvba en de vennoot, wat de heffing van het verdeelrecht (2,5%) met zich meebrengt.

Hoewel dit standpunt o.i. voor betwisting vatbaar is, zal er rekening mee moeten worden gehouden wanneer onroerende goederen aan een vennootschap worden onttrokken. Een grondige studie van de vennootschappenstructuur en eigendomshistoriek is dan ook meer dan ooit aan de orde.

 

Dieter Bossuyt
Belastingconsulent