Bij het schenken of erven van aandelen van familiale vennootschappen kan een gunsttarief van toepassing zijn. Maar vennootschappen die (ook) vastgoed bezitten, vormen daarbij al jaren een twistpunt. Onder druk van de rechtspraak stelt VLABEL zich de laatste jaren soepeler op, zo blijkt ook uit een recent bekomen attest.

Maar de Vlaamse regering heeft op dit vlak een verstrenging aangekondigd. Werk je met een vennootschap? Bekijk dan ook zo snel mogelijk of het ook voor jou nuttig is om alsnog een successieplanning uit te werken!

Vastgoed en familiale vennootschappen

Aandelen van familiale vennootschappen kunnen onder bepaalde voorwaarden vererven aan een vlak tarief van 3% (in rechte lijn en tussen partners) of 7% (anderen). Als de aandelen bij leven worden geschonken, kan dit zelfs met vrijstelling van schenkbelasting.

Om voor het gunstregime in aanmerking te komen, moet onder andere voldaan zijn aan de activiteitsvoorwaarde. Deze is tweeledig:

  1. De vennootschap moet een nijverheids-, handels-, ambacht- of landbouwbedrijf of een vrij beroep, tot voorwerp hebben en uitoefenen, waardoor zij kwalificeert als een ‘familiale vennootschap’. Er moet met andere woorden een economische activiteit ‘Zuivere’ patrimoniumvennootschappen worden door VLABEL niet als een familiale vennootschap beschouwd.
  2. Daarnaast moet de vennootschap ook een ‘reële economische activiteit’ uitoefenen. Een vennootschap wordt vermoed geen reële economische activiteit uit te oefenen wanneer uit de jaarrekening van minstens één van de drie boekjaren voorafgaand aan de schenking of het overlijden blijkt dat:
    • het bedrag van de bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen maximaal 1,50 % uitmaakt van de totale activa;
      en
    • de terreinen en gebouwen meer dan 50 % uitmaken van het totaal actief.

    Als de vennootschap op basis van deze parameters vermoed geen reële economische activiteit uit te oefenen, kan alsnog het tegenbewijs worden geleverd door de begiftigden of erfgenamen.

    Tot voor kort was VLABEL van oordeel dat bij het leveren van dit tegenbewijs, in elk geval moet worden aangetoond dat alle onroerende goederen die in de vennootschap aanwezig zijn, dienstig zijn voor de economische activiteit, en dus geen privaat patrimonium betreffen. Van zodra er één enkel onroerend goed aanwezig is dat bv. verhuurd wordt aan derden of door de bedrijfsleider privaat wordt aangewend, zal het tegenbewijs niet kunnen worden geleverd, zo luidde de stelling van VLABEL jarenlang. Op dit punt werd VLABEL enkele jaren terug in het ongelijk gesteld in het veelbesproken slagerij-arrest, waarna zij haar visie bijstelde.

    Interne verhuur van vastgoed

    Vennootschappen die onroerende goederen aanhouden en verhuren, zonder een andere economische activiteit uit te oefenen (zgn. ‘zuivere’ patrimoniumvennootschappen) kwalificeren dus in beginsel niet als een familiale vennootschap.

    Volgens VLABEL is dit evenwel anders wanneer het uitsluitend gaat om bedrijfsgebouwen die verhuurd worden aan één of meerdere verbonden vennootschappen die deel uitmaken van dezelfde groep. Belangrijk is wel dat de interne verhuur van bedrijfsgebouwen slechts als economische activiteit kwalificeert voor zover er geen enkel ander onroerend goed aanwezig is. Van zodra er een onroerend aanwezig is dat niet aan een verbonden vennootschap wordt verhuurd (externe verhuur / leegstand / eigen gebruik door de bedrijfsleider) kan het tegenbewijs niet worden geleverd, aldus VLABEL.

    Het Hof van Beroep te Gent floot VLABEL in deze terug (HvB Gent, 19 november 2024). In de betrokken casus hield een holdingvennootschap, die participeert in een actieve dochtervennootschap, 2 onroerende goederen aan. Het ene bedrijfspand verhuurt zij aan de dochtervennootschap, het andere bedrijfspand verhuurt zij aan derden. Het Hof oordeelde dat als “een onroerende intragroepsverhuur kwalificeert als een economische activiteit, zoals VLABEL zelf stelt, de reële uitoefening van deze activiteit voldoende is om te voldoen aan de activiteitsvoorwaarde, ongeacht of er nog onroerende goederen buiten de groep worden verhuurd.”

    Dat het hier 2 bedrijfspanden betrof, en bv. geen woning die aan een particulier verhuurd wordt, lijkt in het oordeel van het Hof wel belangrijk te zijn. Het Hof haalt in haar argumentatie immers aan dat “de beide onroerende goederen die op de jaarrekeningen stonden, bedrijfsvastgoed betroffen en op het ogenblik van het overlijden verhuurd werden enerzijds aan een 100% dochtervennootschap die dit onroerend goed daadwerkelijk gebruikte voor haar economische activiteit (m.n. als garage en kantoor) en anderzijds aan een derde die dit onroerend goed ook daadwerkelijk gebruikte voor haar economische activiteit (m.n. als bedrijfsruimte voor de verkoop, het onderhoud en de reparatie van personenwagens en lichte bedrijfsauto’s).”

    Ook vermeldt zij dat de “(verhuurde) onroerende goederen ontegensprekelijk een maatschappelijke meerwaarde genereren want worden actief gebruikt voor de exploitatie van handelsactiviteiten.”

    En verder: “De verhuur van dit bedrijfsvastgoed overstijgt het louter passief beheer van onroerend goed aangezien de beide onroerende goederen beroepsmatig voor lange duur worden verhuurd voor doeleinden van de economische exploitatie van de huurders. Evenmin worden de onroerende goederen voor privédoeleinden aangewend. De onroerende goederen die zich in de vennootschap bevinden, betreffen geen privaat patrimonium doch worden geëxploiteerd in die zin dat zij aan een dochtervennootschap en aan derden ter beschikking worden gesteld voor de exploitatie van hun handelsactiviteit.”

    Gelet op de aangehaalde argumentatie stelde zich de vraag of deze redenering ook kon doorgetrokken worden naar casussen waarbij een vastgoedvennootschap enerzijds een bedrijfsgebouw aan een groepsvennootschap verhuurt en anderzijds een woning aan een particulier verhuurt of aan de bedrijfsleider ter beschikking stelt.

    Anderzijds oordeelde de Rechtbank van Eerste Aanleg van Gent (Rb. Gent 9 januari 2024) dat wanneer een vastgoedvennootschap verschillende bedrijfsgebouwen (werkplaats, hangar, toonzaal, magazijn, parking en een appartement-conciërgewoning) verhuurt aan andere vennootschappen binnen de groep, dit als een reële economische activiteit kan aanzien worden en dat het tegenbewijs (van het wettelijk vermoeden van afwezigheid van reële economische activiteit) kan geleverd worden. Dat de vennootschap in kwestie ook de blote eigendom aanhield van het appartement waarvan het vruchtgebruik toebehoorde aan de moeder van de erflater, doet hieraan geen afbreuk.

    Interne verhuur én privaat vastgoed: positief voorafgaand attest

    Uit een recent bekomen positief attest blijkt dat VLABEL haar zienswijze nu ook in deze heeft bijgesteld. Het geval betrof een vastgoedvennootschap die eigenaar is van een handelspand dat wordt verhuurd aan een actieve zustervennootschap. Echter, daarnaast is de vennootschap ook in het bezit van een woning die zij niet aanwendt voor de bedrijfsactiviteiten (en dus niet intern verhuurt), maar verhuurt aan derden. Dit weerhield VLABEL er echter niet van om een positief attest af te leveren. In casu gold het aantonen van een reële economische activiteit (interne verhuur van bedrijfsgebouwen) als enige relevante criterium. Dit is ook logisch. Mochten de operationele activiteiten en het vastgoed in één enkele vennootschap ondergebracht zijn, dan zou, rekening houdend met de rechtspraak en gewijzigde visie van VLABEL (cfr. het ‘slagerij-arrest’), immers de volledige waarde van de aandelen voor het gunstregime in aanmerking komen. Dat de activiteiten en het vastgoed om bedrijfseconomische redenen ondergebracht zijn in afzonderlijke vennootschappen mag voor de toepassing van het gunstregime geen verschil maken.

    Wat brengt de toekomst?

    Een lang leven zal deze bijgestelde visie echter niet beschoren zijn. Op heden betreft de gunstregeling immers een alles-of-niets verhaal: ofwel is voldaan aan de voorwaarden en geldt het gunsttarief voor de totale waarde van de aandelen van de vennootschap ofwel is er niet voldaan aan de voorwaarden en gelden de normale tarieven in de schenk- of erfbelasting.

    In het begrotingsakkoord voor 2026 dat de Vlaamse regering onlangs sloot, wordt voorzien dat het privaat vastgoed dat een familiale vennootschap bezit, voortaan wordt uitgesloten van de gunstregeling. De waarde van de vennootschap zal dus worden opgesplitst in een deel dat kan genieten van het gunsttarief en een deel, ten belope van de waarde die het privaat vastgoed vertegenwoordigt, dat zal worden belast aan de normale tarieven. Naar verluidt zou een bedrijfsrevisor moeten tussenkomen om te bepalen welk deel van de aandelenwaarde betrekking heeft op de economische activiteiten, en welk deel op niet-beroepsmatig aangewend vastgoed. De definitieve decreetteksten moeten echter nog duidelijk maken hoe deze maatregel concreet wordt ingevuld.

    Heb je een vennootschap waarin je enerzijds een economische activiteit uitoefent, en waarin anderzijds ook vastgoed aanwezig is dat je niet voor de eigen activiteiten aanwendt? Dan maakt de aangekondigde wijziging alvast duidelijk dat het vijf voor twaalf is. Onder de huidige regeling kan je de aandelen in het kader van een successieplanning nog belastingvrij overdragen. In de toekomst (vanaf 1 januari 2026?) zal dit minstens voor een gedeelte niet meer mogelijk zijn. Bevind je je in deze situatie, neem dan contact met ons op en dan bekijken we samen of en op welke manier je een planning kan uitwerken op jouw vennootschap.

    Inge Veldeman
    Expert familiale planning

    Print 🖨 PDF 📄