Volgens een oude volkswijsheid wordt elke Vlaming geboren met een baksteen in de maag. De meeste Vlamingen bezitten dan ook één of meerdere woningen. Kom je als erfgenaam tot een nalatenschap, dan is de kans dus groot dat je een (deel van een) woning erft.
Op de geërfde woning zal in principe erfbelasting moeten worden betaald. Een correcte waardering van de woning is dan ook essentieel. Je betaalt immers liever niet teveel erfbelasting, maar ook niet te weinig, want dan riskeer je boetes.
Maar ook nadat je de aangifte van nalatenschap hebt ingediend en de erfbelasting hebt betaald, kan de opgegeven waarde van de woning nog een rol spelen. Zo kan je bij de latere verkoop van de woning toch nog (bijkomende) erfbelasting verschuldigd zijn én zelfs een boete opgelegd krijgen.
Maar er dienen zich ook opportuniteiten aan: wens je de geërfde woning te schenken aan je kinderen, dan kan dat in bepaalde gevallen zelfs zonder schenkbelasting verschuldigd te zijn.
Hierna geven we graag een woordje uitleg bij de fiscale aandachtspunten waarmee je rekening moet houden als je een woning erft.
Welke waarde opnemen in de aangifte van nalatenschap?
Bij het aangeven van onroerende goederen in een aangifte van nalatenschap kan je kiezen uit drie waarderingsmethodes:
Optie 1: Je waardeert het onroerend goed zelf
Het voordeel van deze methode is dat ze kosteloos is. Je bepaalt zelf de waarde, eventueel met hulp van je notaris (die zich kan baseren op bepaalde vergelijkingspunten). Het nadeel is wel dat deze waardering niet bindend is voor de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel). Hij kan op basis van een eigen waardering een hogere waarde bekomen. Indien het verschil tussen de door jou aangegeven waarde en de eigen waardering van Vlabel meer dan 10% bedraagt, dan zal je niet alleen de bijkomende erfbelasting (= aanvullende rechten) moeten betalen, maar ook een belastingverhoging. Deze belastingverhoging kan 5% tot 20% bedragen van de aanvullende rechten:
Voorbeeld: Wanneer je een woning erft van je vader en deze aangeeft voor een waarde van € 300.000, dan ben je € 33.000 aan erfbelasting verschuldigd. Wanneer Vlabel de woning echter waardeert op € 400.000, dan is er een tekortschatting van 33,33%. Je zal niet alleen aanvullende rechten ten bedrage van € 27.000 moeten betalen, maar ook een belastingverhoging van 10% van de aanvullende rechten, zijnde € 2.700.
Optie 2: Aanvraag bindende schatting (ABS)
Je kan ook aan Vlabel zelf de vraag stellen om de woning te waarderen. Bij je aanvraag stuur je foto’s en andere informatie mee van de woning. Vlabel zal vervolgens op basis van een econometrisch model (waarbij rekening wordt gehouden met reële verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende goederen) een schatting maken van de woning. Deze schatting wordt ten slotte nog gevalideerd door de eigen schatters van Vlabel. De erfbelasting wordt dan berekend op basis van deze waardering.
Deze waarderingsmethode is gratis, maar ook bindend voor Vlabel. Indien de woning bijvoorbeeld kort na het overlijden wordt verkocht aan een hogere waarde, dan moeten er geen aanvullende rechten (en ook geen belastingverhoging) worden betaald.
Optie 3: Schatting door erkende schatter-expert
Ook een erkende schatter-expert kan de woning waarderen. Deze waardering is eveneens bindend voor Vlabel als aan drie voorwaarden is voldaan:
- het schattingsverslag is opgemaakt door een door Vlabel erkend schatter-expert;
- het schattingsverslag is deugdelijk gemotiveerd en voldoet aan een aantal wettelijk vastgelegde vorm- en kwaliteitsvereisten;
- het schattingsverslag is toegevoegd aan de aangifte van nalatenschap.
In tegenstelling tot de vorige 2 waarderingsmethoden, is deze methode niet kosteloos: de schatter-expert dient immers voor het geleverde werk te worden vergoed. Hou er ook rekening mee dat Vlabel controles uitvoert op de geschatte waarde en op de schattingsverslagen. Is het verslag bijvoorbeeld niet deugdelijk gemotiveerd, dan kan Vlabel de waardering alsnog naast zich neerleggen.
Wat bij een latere verkoop van de woning?
In het kader van een tekortschatting van een aangegeven woning heeft Vlabel 5 jaar de tijd, vanaf de dag van het overlijden, om een aanslag te vestigen in de erfbelasting. Dit zou betekenen dat indien de woning met meerwaarde wordt verkocht binnen de 5 jaar na het overlijden een bijkomende aanslag kan gevestigd worden door Vlabel met het betalen van aanvullende rechten (en eventueel een belastingverhoging) tot gevolg. Vlabel heeft echter in zijn standpunt nr. 18029 laten weten dat hij de intentie om aanvullende rechten te vestigen bij een tekortschatting zal uitsturen binnen de 2 jaar na het indienen van de aangifte.
Dit betekent dat als je de woning zelf hebt geschat, er geen bijkomende taxatie wegens tekortschatting zal volgen indien je de woning voor een hogere prijs verkoopt na de termijn van 2 jaar.
Indien je gebruik hebt gemaakt van de bindende schatting door Vlabel of van een schatting opgemaakt door een erkend-schatter (en voldaan is aan de kwaliteitsvereisten), dan heeft een verkoop aan een hogere prijs sowieso geen gevolgen in de erfbelasting (ongeacht of de verkoop al dan niet binnen de termijn van 2 jaar heeft plaatsgevonden). Het heffen van aanvullende rechten is dan niet meer mogelijk.
Nu reeds verder plannen: de doorgeefschenking
Stel: Jean, de vader van Peter, komt te overlijden. Tot de nalatenschap behoort de ouderlijke woning met een waarde van € 250.000. Peter is zelf niet geïnteresseerd in de woning, maar zijn dochter Judith wel.
In het verleden kon je een zgn. erfenissprong realiseren door de gehele nalatenschap van een ouder te verwerpen in het voordeel van je kinderen. Zij erfden dan rechtstreeks van hun grootouder. Bij je later overlijden zou er dan geen taxatie meer zijn, aangezien de goederen uit de nalatenschap van de grootouder reeds aan de kleinkinderen toebehoorden. Over twee overlijdens heen beschouwd, leverde dit dus een belastingbesparing op. Het nadeel was dat dit een ‘alles of niets’-verhaal betrof. Je kan namelijk niet gedeeltelijk verwerpen. Dit schrok eerder af en stond de erfenissprong in de weg.
Sinds enkele jaren is het mogelijk om te opteren voor een gedeeltelijke erfenissprong via de zgn. doorgeefschenking. Zo kan je kiezen welke goederen uit de nalatenschap van de erflater je wenst door te schenken aan je eigen kinderen en dit met een (gedeeltelijke) vrijstelling van schenkbelasting.
Om te kunnen genieten van de vrijstelling van schenkbelasting moet wel voldaan zijn aan enkele specifieke voorwaarden. Zo moet de nalatenschap van de erflater zijn opengevallen in het Vlaamse Gewest. De daaropvolgende schenking dient binnen het jaar na het overlijden van de erflater plaats te vinden. De schenker moet bovendien een erfgenaam zijn die in de erfbelasting werd belast tegen het tarief in rechte lijn of tussen partners, en die effectief erfbelasting heeft betaald.
In het geval van een schenking van een onroerend goed moet de schenker dit goed, minstens gedeeltelijk, uit de nalatenschap hebben verkregen. Dit geldt niet voor roerende goederen. Je kan dus roerende goederen die je zelf reeds bezat (en die dus geen onderdeel uitmaakten van de nalatenschap van de erflater) kosteloos aan je kinderen schenken binnen de grenzen van de ‘doorgeefschenking’.
Daarnaast moet de schenking gebeuren aan afstammelingen van de schenker en dit via een notariële akte. Aan de schenking mag geen termijn of een opschortende voorwaarde gekoppeld zijn. Tenslotte moet in de akte ook expliciet om de vrijstelling worden verzocht.
Het bedrag van de vrijstelling kan niet hoger zijn dan de erfbelasting die werd betaald op de doorgeschonken goederen.
Als we teruggaan naar ons voorbeeld, dan zal Peter als erfgenaam € 19.500 erfbelasting moeten betalen ((50.000*3%) + (200.000*9%)). Wanneer hij vervolgens de woning doorschenkt aan Judith, bedraagt de normaal verschuldigde schenkbelasting € 13.500. De woning zal echter in zijn geheel met vrijstelling van schenkbelasting kunnen worden geschonken.
Stel dat Peter reeds voor de helft eigenaar was van de woning, dan zal slechts een waarde van € 125.000 in de nalatenschap van Jean vallen. Hierop is Peter € 8.250 erfbelasting verschuldigd ((50.000*3%) + (75.000*9%)). Wanneer hij vervolgens de volledige woning doorschenkt aan Judith, bedraagt de normaal verschuldigde schenkbelasting € 13.500. De vrijstelling van schenkbelasting geldt in de mate dat de waarde van de geschonken goederen de brutowaarde van de met erfbelasting belaste goederen niet te boven gaat. Gezien Peter méér schenkt dan hetgeen hij uit erfenis heeft verkregen, zal de vrijstelling slechts gedeeltelijk kunnen worden genoten, hetzij voor een bedrag van € 6.750 (125.000/250.000 * 13.500). Er zal nog € 6.750 schenkbelasting moeten worden betaald (13.500 – 6.750).
Het erven van een woning brengt verschillende fiscale aandachtspunten met zich mee. Een correcte waardering en kennis van de mogelijkheden, kunnen je veel zorgen besparen. Twijfel je over jouw situatie? Raadpleeg ons dan tijdig om zo de beste keuzes te kunnen maken.
Inge Veldeman
Expert familiale planning