Vrijstelling en vlak tarief
In Vlaanderen bestaat reeds vele jaren een gunstregime voor het schenken en erven van familiebedrijven. Zo kunnen activa van familiale ondernemingen (eenmanszaken) en aandelen van familiale vennootschappen geschonken worden met een vrijstelling van schenkbelasting. Daarnaast geldt in de erfbelasting een verlaagd vlak tarief van 3% in rechte lijn en tussen partners, en 7% bij een vererving tussen alle andere personen.
De vrijstelling en het vlak tarief zijn aan een aantal identieke toepassingsvoorwaarden onderworpen. Zo moet onder meer aan een activiteitsvoorwaarde voldaan zijn, die de voorbije jaren vaak aanleiding gaf tot onduidelijkheid en discussie met de Vlaamse belastingdienst (VLABEL), in het bijzonder in combinatie met de aanwezigheid van (niet-beroepsmatig) vastgoed. Naar aanleiding daarvan zijn met ingang van 1 januari 2026 aangepaste voorwaarden van toepassing.
Residentieel vastgoed
De voornaamste wijziging heeft betrekking op vennootschappen die, naast een economische activiteit uit te oefenen, ook ‘residentieel vastgoed’ aanhouden. Dergelijke vennootschappen komen niet langer integraal in aanmerking voor de vrijstelling en het vlak tarief.
Residentieel vastgoed wordt gedefinieerd als “onroerende goederen die hoofdzakelijk tot bewoning worden aangewend of zijn bestemd, inclusief bouwgronden”. Daarbij is de loutere stedenbouwkundige bestemming van een onroerend goed tot bewoning voldoende om de vrijstelling of het vlak tarief niet toe passen. Met andere woorden, een appartement dat als kantoor gebruikt wordt, kwalificeert als residentieel vastgoed en wordt van het gunstregime uitgesloten.
De ‘oude’ activiteitsvoorwaarde voor familiale vennootschappen
Aandelen van een vennootschap komen voor de gunstregeling in aanmerking wanneer onder meer voldaan is aan de activiteitsvoorwaarde. Deze was tot voor kort tweeledig.
Economische activiteit
Vooreerst moet de vennootschap een economische activiteit tot voorwerp hebben én effectief uitoefenen, te weten een nijverheids-, handels-, ambacht- of landbouwbedrijf of een vrij beroep. Deze voorwaarde wijzigt niet.
Het louter beheren van roerende of onroerende goederen of aanhouden van participaties in andere vennootschappen, valt volgens VLABEL niet onder deze noemer. ‘Zuivere’ patrimonium- en holdingvennootschappen kwalificeren dan ook niet als een familiale vennootschap. Ook management- en bestuursvennootschappen vallen uit de boot.
Reële economische activiteit
Daarnaast moest een vennootschap op het ogenblik van de schenking of het overlijden ook een ‘reële economische activiteit’ uitoefenen. Hiertoe was voorzien in een wettelijk vermoeden: werden een aantal boekhoudkundige parameters in de voorgaande drie jaar overschreden, dan werd de vennootschap verondersteld geen reële economische activiteit uit te oefenen. Tegen dit vermoeden kon de belastingplichtige wel het tegenbewijs leveren, doch VLABEL vereiste daarbij dat alle onroerende goederen van de vennootschap voor de economische activiteit gebruikt werden. Het bezit van privévastgoed stond het leveren van het tegenbewijs in de weg. De rechtspraak stelde VLABEL echter in het ongelijk en oordeelde dat het tegenbewijs wel degelijk kon worden geleverd, ook al was er privaat vastgoed aanwezig.
Uitsluiting residentieel vastgoed
Deze rechtspraak vormt de directe aanleiding tot de aanpassing van de regelgeving. Voortaan is het gunstregime voor familiale vennootschappen niet van toepassing op het gedeelte van de aandelenwaarde dat vertegenwoordigd wordt door residentieel vastgoed. Met deze aanpassing geldt voor familiale vennootschappen niet langer een alles-of-niets verhaal. Voortaan moet de aandelenwaarde worden opgesplitst:
- Het gedeelte van de aandelenwaarde dat residentieel vastgoed vertegenwoordigt, komt niet in aanmerking voor de vrijstelling of het verlaagd tarief. Dit gedeelte wordt onderworpen aan de normale tarieven in de schenk- of erfbelasting voor roerende goederen.
- Het ander gedeelte (het ‘bedrijfsgedeelte’) blijft wel in aanmerking komen voor de gunstregeling.
Bij het maken van deze opdeling moet enkel rekening worden gehouden met residentieel vastgoed. Een beleggingsportefeuille, oldtimer, kunst,… moet niet uit de totale aandelenwaarde gefilterd worden.
Ook de waarde van een handelspand dat door de vennootschap extern wordt verhuurd (en dus niet voor de eigen activiteiten wordt gebruikt), hoeft niet geëlimineerd te worden, aangezien een handelspand niet kwalificeert als ‘residentieel vastgoed’
Verplicht waarderingsverslag
Het opsplitsen van de aandelenwaarde in een residentieel gedeelte en een bedrijfsgedeelte gebeurt op basis van een waarderingsverslag, op te maken door een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant. Het verslag moet onder meer melding maken van de totale waarde van de aandelen, de verkoopwaarde van het residentieel vastgoed, en het gedeelte van de aandelenwaarde dat bepaald wordt door het residentieel vastgoed.
Opvallend is dat een dergelijk waarderingsverslag voor elke familiale vennootschap moet opgemaakt worden, ook als de vennootschap geen residentieel vastgoed aanhoudt.
Mag een deskundige rekening houden met openstaande leningen op het residentieel vastgoed? Bij het bepalen van de totale aandelenwaarde is dit zonder meer het geval. Maar bij het bepalen van het gedeelte van de aandelenwaarde dat wordt bepaald door de waarde van het residentieel vastgoed is dit dan weer niet zo, blijkt uit de visie van VLABEL. De deskundige moet immers bepalen in welke mate de verkoopwaarde (en niet de nettowaarde) van het residentieel vastgoed terug te vinden is in de totale aandelenwaarde.
Vastgoed als een economische activiteit
‘Zuivere’ patrimoniumvennootschappen komen niet in aanmerking voor het gunstregime. Niettemin heeft VLABEL de voorbije jaren meermaals bevestigd dat vastgoedactiviteiten (inclusief verhuur) in bepaalde gevallen een economische activiteit kunnen uitmaken, wanneer zij op een duurzame wijze het louter passief beheer van een onroerend goed overstijgen. Daardoor kunnen professionele vastgoedvennootschappen (o.a. projectontwikkelaars) in aanmerking komen voor het gunstregime.
Om te vermijden dat dergelijke vennootschappen omwille van de aanwezigheid van residentieel vastgoed voortaan uit de boot vallen, is voorzien in een uitzondering voor vennootschappen die cumulatief aan volgende twee voorwaarden voldoen:
- Vooreerst moet de omzet voor minstens 75% worden gegenereerd door de uitoefening van een activiteit die betrekking heeft op residentieel vastgoed (bv. de ontwikkeling, verhuur of verkoop ervan).
- Ten tweede moet de vennootschap in de drie jaar voorafgaand aan de schenking of het overlijden minstens één werknemer (in voltijdse eenheden) hebben tewerkgesteld. Ook in de drie jaar na de schenking of het overlijden is de tewerkstelling van minstens één werknemer vereist.
Voldoet een vennootschap aan deze voorwaarden, dan moet de waarde van residentieel vastgoed niet uit de totale aandelenwaarde gefilterd worden, en komt de volledige waarde in aanmerking voor de gunstregeling.
Belangrijk is wel dat een vennootschap zich enkel op deze uitzondering kan beroepen als er een effectieve economische activiteit is. Een ‘zuivere’ patrimoniumvennootschap waarvan de omzet enkel uit huurinkomsten bestaat en waarbij de pater familias zijn partner of ander naast familielid op de payroll plaatst, zal dus niet voor de gunstregeling in aanmerking komen, wegens gebrek aan een effectieve economische activiteit.
Het voorafgaand attest
Het is mogelijk om voorafgaand aan een schenking van een familiale onderneming of vennootschap een attest aan te vragen bij VLABEL. VLABEL gaat dan na of al dan niet aan de toepassingsvoorwaarden is voldaan.
Nieuw is dat men via een voorafgaand attest bevestiging kan krijgen omtrent de waardering van de aandelen op basis van het deskundigenverslag. De aanvraag moet binnen 30 dagen na de waardebepaling gebeuren, waarna VLABEL 60 dagen heeft om het attest af te leveren (voorheen was dit 90 dagen). Het attest is voortaan 60 dagen bindend voor VLABEL. Het wordt dan ook belangrijk dat de authentieke schenkingsakte binnen die termijn wordt verleden.
Een andere nieuwigheid is dat het ook in de erfbelasting mogelijk wordt om een voorafgaand attest aan te vragen, zonder dat dit evenwel een verplichting is. Het attest beperkt zich in dat tot een bevestiging van de waardering van de aandelen en de opdeling ervan in een ‘residentieel gedeelte’ en het ‘bedrijfsgedeelte’, zoals opgemaakt door de bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant. Het verzoek tot het bekomen van een attest moet worden ingediend binnen de 30 dagen na de datum van het waarderingsverslag van de deskundige. Binnen de 60 dagen levert VLABEL het attest af, dat bindend is en gebruikt wordt om de erfbelasting te berekenen.
Dieter Bossuyt
Gecertificeerd belastingadviseur