Droom je van een tweede verblijf in het buitenland? Dan moet je met heel wat zaken rekening houden, waaronder de fiscaliteit. In deze bijdrage gaan we na welke fiscale aspecten een rol spelen bij de aankoop van een buitenverblijf op jouw droombestemming.
Een aankoop van een buitenverblijf kan uiteraard in privénaam gebeuren, maar ook met een vennootschap. We focussen ons hierna enkel op een aankoop in privénaam. De fiscale aspecten bij een aankoop via een vennootschap komen niet aan bod.
Bovendien benadrukken we dat, omwille van de lokale wetgeving, de aankoop van een woning in het buitenland op juridisch en fiscaal vlak vrij complex kan worden. De regels verschillen immers van land tot land en zijn bovendien soms afhankelijk van de specifieke regio. Laat je daarom goed informeren vooraleer je een aankoop in het buitenland doet.
Belastingen te betalen bij aankoop
Koop je een tweede verblijf in het buitenland, dan zal je daar bij de aankoop normaliter belastingen op betalen. Dit kan de vorm aannemen van registratierechten, BTW of een gelijkaardige belasting.
Hou er rekening mee dat er in het buitenland andere tarieven inzake verkooprechten of BTW gelden dan in België, alsook dat de voorwaarden en de belastbare grondslag kunnen verschillen. Zo worden de rechten in België berekend op de verkoopwaarde van het goed, terwijl dit bijvoorbeeld in Italië geheven wordt op een kadastrale waarde die vaak lager ligt dan de aankoopprijs.
Inkomstenbelasting
In België
In je aangifte personenbelasting moet je al je inkomsten, zowel je inkomsten in België als deze in het buitenland, aangeven. Je betaalt immers personenbelasting op je ‘wereldwijde inkomen’.
Belgisch en buitenlands vastgoed (inclusief je tweede verblijf) wordt in België op een gelijke manier belast, namelijk op een geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%.
De aankoop van vastgoed in het buitenland moet je binnen de 4 maanden na aankoop bij de fiscus melden. Vervolgens kent de fiscus zelf een kadastraal inkomen toe aan het gebouw, met het oog op de aangifte ervan in de personenbelasting. Hoe dit in zijn werk gaat, vind je hier terug.
In het buitenland
Daarnaast kan je ook in het buitenland belast worden op de onroerende inkomsten van je buitenverblijf. Dat kan leiden tot een dubbele inkomstenbelasting (belasting in België én in het buitenland.
Met de meeste landen heeft België echter een verdrag afgesloten om dubbele belastingen te vermijden. Het verdrag regelt dan welk land het recht heeft om belastingen te heffen, zodat er vermeden wordt dat je tweemaal inkomstenbelasting moet betalen. Deze meeste verdragen zijn gebaseerd op het OESO-modelverdrag, dat stelt dat inkomsten uit een onroerend goed belastbaar zijn in het land van ligging. België stelt de inkomsten dan vrij, weliswaar met progressievoorbehoud. Dit betekent dat de inkomsten zelf niet in België worden belast, maar wel in aanmerking worden genomen voor de berekening van de belastingen op je andere inkomsten.
Hou er ook rekening mee dat de in het buitenland verschuldigde belastingen op een andere wijze berekend kunnen worden, bijvoorbeeld op de werkelijke (in plaats van kadastrale) huurinkomsten. Wordt je buitenverblijf niet verhuurd, dan zal je in het ene land geen belastingen verschuldigd zijn (dit is bv. in Italië het geval), terwijl je in andere landen op een fictief huurinkomen wordt belast (bv. in Spanje).
Vastgoedbelasting
Naast een inkomstenbelasting betaal je ook belastingen omdat je vastgoed bezit, denk in België aan de onroerende voorheffing of gemeentelijke opcentiemen. In het buitenland is dit niet anders, al kan de invulling hiervan verschillen.
Zo moet je in Frankrijk rekening houden met een ‘taxe foncière sur les propriétés bâties’ en een ‘taxe d’habitation’, en in Spanje een ‘impuesto sobre bienes inmuebles’ waarbij elke gemeente zijn eigen tarief bepaalt. Ook in Zwitserland is een dergelijke belasting verschuldigd, waarvan de tarieven verschillen per kanton.
Vermogensbelasting
In het buitenland moet je ook rekening houden met mogelijke (onroerende) vermogensbelastingen, hetgeen in België, maar bijvoorbeeld ook in Italië, tot op vandaag niet bestaat.
In diverse landen zal je, ook als niet-inwoner, een vermogensbelasting moeten betalen wanneer je onroerend vermogen in dat land een bepaalde drempel overschrijdt. Koop je een tweede verblijf in het buitenland, dan moet je hiermee dus rekening houden.
Dit is bijvoorbeeld in Frankrijk het geval wanneer je Frans onroerend netto vermogen per huishouden boven de € 1,3 miljoen uitkomt. In Spanje word je in regel belast op het gedeelte van je vermogen boven de € 700.000 per persoon, maar de regionale autonome regio’s kunnen hiervan afwijken.
Belasting op meerwaarde bij verkoop
De meerwaarde die je realiseert bij de verkoop van je buitenlands buitenverblijf wordt in België niet belast, maar wel in buitenland, volgens de regels die daar gelden.
Zo zal je in Italië geen meerwaardebelasting moeten betalen wanneer het buitenverblijf na minstens 5 jaar wordt verkocht. In Frankrijk daarentegen zal dat wel het geval zijn, maar mag de belaste meerwaarde vanaf een bezit van 5 jaar stelselmatig worden verminderd totdat deze na 30 jaar onbelast zal blijven.
Wat wanneer jij of je partner overlijdt?
Welk erfrecht regelt de vererving van je buitenverblijf?
De erfregels zijn op Europees vlak geharmoniseerd. Je nalatenschap, inclusief je buitenverblijf, zal vererven volgens het erfrecht van het land waar je bij je overlijden je laatste gewone verblijfplaats had. Ook de verdeling van je huwelijksvermogen zal op die manier geregeld worden.
Was je hoofdverblijfplaats in België, dan zal je verblijf in het buitenland dus ook volgens de Belgische erfregels (en huwelijksvermogensrecht) vererven.
Wordt je tweede verblijf echter na verloop van tijd je hoofdverblijfplaats, hou er dan rekening mee dat je totale vermogen (in buitenland én in België) in principe zal vererven volgens het erfrecht van dat land. Laat je daarom goed informeren naar het erfrecht van het betrokken land of kies voor de toepassing van het Belgisch erfrecht door erfrechtkeuze op te nemen in je testament. Ook voor de regeling van je huwelijksvermogen kan je een beperkte rechtskeuze maken in je huwelijkscontract.
Hoeveel belastingen bij overlijden?
Het erfrecht heeft evenwel niets te maken met de verschuldigde belastingen op je tweede verblijf. Het fiscale verhaal staat immers los van de verdeling van je vermogen. Ongeacht wie wat erft; je erfgenamen kunnen erfbelasting/successierechten (hierna samen ‘successierechten’ genoemd) verschuldigd zijn.
Ben je rijksinwoner van België, dan moeten je erfgenamen (waar die ook wonen) in België successierechten betalen. Welk gewest daarvoor bevoegd is (successierechten zijn immers een gewestelijke materie) hangt echter af van waar je de voorbije 5 jaar het langst hebt gewoond. Deze successierechten worden berekend op je ‘wereldwijde vermogen’. Je buitenverblijf in het buitenland valt hier dus ook onder.
Daarnaast is het mogelijk dat je erfgenamen ook in het buitenland successierechten op je buitenverblijf moeten betalen, omwille van de ligging van het goed. Dit is niet overal het geval. Zo betalen echtgenoten in Frankrijk geen successierechten, betaal je in Italië pas boven het miljoen euro en verlenen bepaalde regio’s in Spanje een vrijstelling tot 99%.
De kans bestaat dus dat er dubbele successierechten worden geheven, namelijk in België én in het land van de ligging van het goed. Met sommige landen heeft de overheid echter een verdrag afgesloten om dubbele belastingen te vermijden (zoals Frankrijk en Zweden), doch met de meeste landen niet.
Betaal je zowel in België als in het buitenland successierechten op je tweede verblijf, dan kan je evenwel een vermindering genieten voor de in het buitenland betaalde rechten. Concreet wordt de Vlaamse erfbelasting die betrekking heeft op het buitenlands tweede verblijf verminderd met het bedrag van successierechten die reeds in het buitenland worden betaald. In de praktijk komt dit er op neer dat je steeds het hoogste van beide tarieven moet betalen.
Successieplanning voor je tweede verblijf
Om de successierechten bij een later overlijden te vermijden, kan het wenselijk zijn om aan successieplanning te doen met betrekking tot je tweede verblijf in het buitenland.
Hierbij moet je niet enkel rekening houden met de Belgische regels, maar ook met deze in het land waar je tweede verblijf gelegen is.
Een belangrijk aandachtspunt hierbij is dat fiscaal interessante technieken die in België goed ingeburgerd zijn, zoals bijvoorbeeld een gesplitste aankoop in blote eigendom/vruchtgebruik door kinderen en ouders, in het buitenland mogelijks fiscaal anders worden behandeld. Zo zal er bijvoorbeeld op de uitdoving van het vruchtgebruik op een woning in Spanje bij je overlijden belasting verschuldigd zijn, terwijl dit in België niet het geval is.
Maar zelf al zijn er in het buitenland geen successierechten op je tweede verblijf verschuldigd, dan nog kan het nuttig zijn om een successieplanning op te zetten, om de in België verschuldigde successierechten op te vangen. Het kan bijgevolg toch interessant zijn om je buitenverblijf gesplitst aan te kopen of op naam van je kinderen, zodat er ook in België later geen successierechten meer moeten worden betaald.
We bemerken daarnaast dat er diverse fiscale voordelen rond het aankopen/verbouwen van vastgoed in België beïnvloed worden door het wereldwijd onroerend bezit van (elk van) de kopers. Denk aan het verhinderend onroerend bezit voor het verlaagd tarief verkooprecht of het verlaagd tarief van 6% BTW bij sloop- en heropbouw. Dit kan dan weer een reden zijn om je kinderen niet te betrekken bij de aankoop van je tweede verblijf…
Ook voor je huidige tweede verblijf?
Ben je reeds in het bezit van een tweede verblijf, dan kan het – afhankelijk van de volledige context – een goed idee zijn om de eigendomsstructuur van je buitenlands vastgoed te herbekijken.
Schenk je een woning in het buitenland, dan betaal je enkel schenkingsrechten in het land waar het goed gelegen is. In bepaalde landen zijn deze schenkingsrechten beperkt (zoals in bepaalde regio’s in Spanje). In tegenstelling tot bij de successierechten zal je dus niet steeds ‘het hoogste tarief’ van twee landen betalen, wat een belangrijk fiscaal voordeel uitmaakt.
Opgelet, soms belastingen in land van begiftigde/erfgenaam
Een kantmelding bij het voormelde is dat sommige landen (ook) belastingen heffen wanneer de begiftigde of erfgenaam in hun land (bv. Frankrijk of Duitsland) woont. Dit kan nog voor een bijkomende taxatie zorgen.
Woont je kind in het buitenland, bekijk dan ook zeker de eventuele fiscale complicaties wanneer deze een schenking of erfenis van je ontvangt.
Conclusie
Laat je je charmeren door een buitenverblijf in het buitenland, vergeet dan niet je vóór de aankoop goed te informeren naar de juridische en fiscale implicaties, zowel in het buitenland als in België. Zo vermijd je (fiscale) verrassingen en kan je hele gezin met een gerust gemoed van jullie buitenverblijf genieten.
Ook voor bestaande tweede verblijven kan het interessant zijn om in kader van je ruimere successieplanning een schenking van blote of volle eigendom van je buitenlands vastgoed te doen, je huwelijkscontract te wijzigen of je testament op te maken/aan te passen.
Tom Huyghebaert
Expert fiscale en familiale planning