De btw-wetgeving voorziet in een principiële btw-vrijstelling voor de verhuur van vastgoed. Op deze regel zijn evenwel tal van uitzonderingen, waarvan we in deze bijdrage er enkele toelichten. Een belangrijk voordeel van de verhuur met btw is dat de verhuurder de btw die hij destijds betaald heeft bij de aankoop of renovatie van het onroerend goed kan recupereren.
Verhuur van ‘nieuwe’ gebouwen
Een eerste belangrijke uitzondering op de principiële btw-vrijstelling bij de verhuur van vastgoed betreft de optionele btw-verhuur voor ‘nieuwe’ gebouwen.
Enkel voor nieuwe gebouwen
Deze regeling geldt enkel voor gebouwen die ‘nieuw’ zijn. Hiermee worden nieuwbouwprojecten bedoeld die ná 1 oktober 2018 zijn opgestart, en waarvoor de btw ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is geworden. Er mag dus geen factuur uitgereikt zijn, noch een voorschot betaald zijn vóór 1 oktober 2018.
Ook (grondig) gerenoveerde gebouwen, waarvan de renovatie plaatsvond ná 1 oktober 2018, kunnen in aanmerking komen. Een gerenoveerd gebouw kan immers als een nieuw gebouw worden aangemerkt wanneer (i) ofwel de werken het gebouw ingrijpend hebben gewijzigd “in de wezenlijke elementen van zijn structuur” (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, …), (ii) ofwel wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de bouwwerken ten minste 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw (excl. grond), na voltooiing van de werken.
Enkel voor verhuur aan een btw-belastingplichtige
De optionele btw-verhuur is enkel mogelijk wanneer de huurder de hoedanigheid heeft van btw-belastingplichtige, die het betrokken gebouw gebruikt in het kader van zijn economische activiteit. Dat deze activiteit van btw is vrijgesteld, waardoor de huurder de door hem betaalde btw niet kan recupereren (dit is bv. het geval bij een arts), speelt hierbij geen rol.
De optieregeling kan dus van toepassing zijn op de verhuur van een winkelruimte aan een handelaar of een praktijkruimte aan een arts, maar niet op de verhuur van een woning aan een particulier.
Optionele regeling
De onderwerping aan btw is geen verplichting, doch een optie. De verhuurder en de huurder dienen gezamenlijk te opteren om de verhuur aan de btw te onderwerpen, bijvoorbeeld door een verklaring op te nemen in de huurovereenkomst. Gebeurt dit niet, dan blijft de verhuur vrijgesteld van btw.
Verlengde herzieningsperiode
Er zit echter ook een addertje onder het gras. Wanneer de verhuurder en de huurder er voor kiezen om de verhuur te onderwerpen aan btw, dan geldt er een verlengde herzieningsperiode voor de afgetrokken btw van 25 jaar i.p.v. de normale 15 jaar. Een wijziging in de bestemming van het gebouw in de eerste 25 jaar zal dus aanleiding kunnen geven tot een btw-herziening. Dit brengt concreet met zich mee dat de verhuurder, die de betaalde btw bij aankoop of renovatie in aftrek heeft gebracht, deze gedeeltelijk moet terugstorten aan de Staat.
Terbeschikkingstelling van opslagruimtes
Ook de terbeschikkingstelling van een opslagruimte kan/moet gebeuren met toepassing van btw. Hierbij dient een onderscheid te worden gemaakt naargelang wie de huurder is.
- Wordt de opslagruimte ter beschikking gesteld aan een btw-belastingplichtige (B2B-context), dan kan de terbeschikkingstelling aan btw onderworpen worden. Hiervoor is wel vereist dat deze optie gezamenlijk door de partijen wordt uitgeoefend (bv. door het opnemen van een verklaring in de huurovereenkomst).
- Wordt de opslagruimte ter beschikking gesteld aan een particulier (B2C-context), dan is de terbeschikkingstelling verplicht aan btw onderworpen.
Deze regeling geldt enkel indien het gebouw hoofdzakelijk (d.i. meer dan 50% in oppervlakte of in volume) wordt gebruikt als opslagruimte én het gebouw maximaal voor 10% wordt gebruikt als verkoopruimte.
Terbeschikkingstelling van parkeergarages
De terbeschikkingstelling van parkeerruimte voor voertuigen (bv. een autostaanplaats of garagebox) is eveneens verplicht aan btw onderworpen, ongeacht de hoedanigheid van de huurder (particulier of onderneming).
Ook als particulier kan je verplicht zijn om garages met btw te verhuren indien de verhuur van de garages beschouwd wordt als een “economische activiteit”. In dat geval zal je aan een aantal btw-verplichtingen moeten voldoen (bv. het aanvragen van een btw-nummer). Vaak zal je wel gebruik kunnen maken van een vrijstellingsregeling waardoor je niet verplicht bent om btw-aangiftes in te dienen.
Deze btw-plicht geldt niet wanneer een parkeerruimte samen met een woning of een appartement wordt verhuurd.
Korte termijnverhuur
Wanneer een onroerend goed wordt verhuurd aan een btw-belastingplichtige voor maximaal zes maanden, dan is dit huurcontract verplicht aan btw onderworpen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een pop-up of de verhuur van een seminarieruimte. Wordt er verhuurd aan particulieren of aan niet-btw-plichtige vzw’s, dan is er geen btw verschuldigd.
Vakantieverhuur
Verhuur je een kamer, een appartement of een vakantiewoning met bijhorende diensten, dan moet er op de huurprijs mogelijks btw aangerekend worden.
De btw-plicht geldt indien het onroerend goed gemeubeld wordt verhuurd en daarnaast minstens één van de volgende diensten wordt verstrekt:
- Een fysiek onthaal van de gasten;
- Het dagelijks verschaffen van ontbijt;
- De terbeschikkingstelling van huishoudlinnen.
Wordt geen enkele van deze diensten verstrekt? Dan blijft de verhuur vrijgesteld van btw.
Onroerende leasing
Ook de onroerende leasing vormt een uitzondering op het principe dat de onroerende verhuur vrijgesteld is van btw.
Een onroerende leasing is een financieringstechniek waarbij een leasinggever (de lessor) een onroerend goed aankoopt of opricht om het vervolgens voor een bepaalde periode (doorgaans 15 jaar) in gebruik te geven aan een leasingnemer (lessee).
Zo’n onroerende leasing is, mits bepaalde voorwaarden voldaan zijn, verplicht onderworpen aan btw.
Verhuur met bijkomende diensten
In sommige gevallen gaat de verhuur van een onroerend goed gepaard met de levering van bijkomende diensten. Denk bijvoorbeeld aan een winkelpand in een shoppingcentrum of een kantoor in een bedrijvencentrum waar de verhuurder ook instaat voor de beveiliging, het onderhoud, de postbedeling, het onthaal, eventuele catering, etc.
Wanneer deze bijkomende diensten dermate omvangrijk zijn, kan het zijn dat er niet langer sprake is van een loutere passieve verhuur van een onroerend goed maar wel van een actieve verhuur. Zo’n actieve verhuur is dan aan btw onderworpen.
Heb je vragen over het verhuren van vastgoed met btw? Contacteer onze experten en we helpen je graag verder.
Steve Bossuyt
Gecertificeerd belastingadviseur