In het kader van een successieplanning wordt in de praktijk vaak overgegaan tot het schenken van een onroerend goed. Bij het later overlijden van de schenker zal er door deze schenking immers minder erfbelasting verschuldigd zijn. Het geschonken onroerend goed maakt immers geen deel meer uit van diens nalatenschap.

Sinds 1 januari 2023 geldt er in Vlaanderen evenwel een renovatieplicht voor bepaalde overdrachten van residentieel vastgoed. Klassiek wordt hier gedacht aan een verkoop, waarbij de verplichting tot renovatie rust op de koper. Maar ook wanneer het onroerend goed wordt overgedragen in het kader van bv. een schenking aan de kinderen of een inbreng in de huwgemeenschap, moet het onroerend goed in bepaalde gevallen verplicht worden gerenoveerd!

1/ Voorwaarden voor de renovatieplicht

Woningen en appartementen met een EPC-label E of F, die sinds 1 januari 2023 worden overgedragen, moeten verplicht binnen de 5 jaar na de overdracht door de nieuwe eigenaars worden gerenoveerd naar minstens label D.

De renovatieplicht geldt bij notariële overdrachten, zoals een verkoop of schenking, en dit in volle eigendom, maar ook bij het vestigen van een erfpacht of opstalrecht.

Wanneer je een woning of appartement verkrijgt uit erfenis, geldt er geen renovatieplicht voor de erfgenamen.

Met het oog op bv. een volgende verkoop (en de eventuele invloed op de verkoopprijs), is het aan te raden om geen half werk te leveren. Renoveer je de woning of het appartement enkel tot het bekomen van label D, dan zal bij een nieuwe overdracht vanaf 2028 de nieuwe eigenaar eveneens een verplichting tot renovatie hebben: binnen de vijf jaar moet minstens label C gehaald worden.

Bij een overdracht van een woning vanaf 2035 moet verplicht label B behaald worden binnen de vijf jaar (voor appartementen geldt dit bij een overdracht vanaf 2040). Tot slot moet bij een overdracht van een woning vanaf 2040 het label A verplicht worden behaald binnen de vijf jaar (voor appartementen: vanaf 2045).


Bron: https://www.vlaanderen.be/een-huis-of-appartement-kopen/renovatieverplichting-voor-residentiele-gebouwen

2/ Opgelet bij overdrachten in het kader van successieplanning!

Maar ook in het kader van jouw successieplanning kan je dus geconfronteerd worden met de renovatieplicht:

Voorbeeld 1: De echtgenoten Myriam en Jacques wensen hun vakantiehuisje aan zee in volle eigendom te schenken aan hun 3 kinderen, Romy, Daan en Minne. Het vakantieverblijf heeft echter EPC-label F. Ze reageren verrast wanneer hun notaris meedeelt dat Romy, Daan en Minne verplicht zijn het vakantieverblijf binnen de 5 jaar te renoveren, minstens tot label D. De kinderen zullen hun spaarpot (als die er al is) moeten aanspreken om aan de renovatieplicht te voldoen.

Voorbeeld 2: Myriam heeft een oude hoeve geërfd. Zij wenst deze in te brengen in de huwgemeenschap. Bij haar later overlijden zal dan immers slechts de helft van de hoeve belast worden in haar nalatenschap (in plaats van de totale waarde). Aan de inbreng zal tevens de ontbindende voorwaarde van Jacques zijn vooroverlijden worden gekoppeld. Dit betekent dat als Jacques als eerste komt te overlijden, de hoeve belastingvrij terugkeert naar het vermogen van Myriam. Maar ook deze hoeve heeft EPC-label F. Myriam en Jacques hebben echter helemaal geen verbouwplannen en worden plots geconfronteerd met een verplichte renovatie binnen de vijf jaar na de inbreng.

3/ Boetes

Wanneer je vijf jaar na de overdracht geen EPC-attest kan voorleggen of uit het voorgelegde EPC-attest blijkt dat het vereiste label niet werd behaald, dan kan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) jou een administratieve boete opleggen die varieert tussen de € 500 en € 200.000.

De betaling van de boete ontslaat je echter niet van de renovatieverplichting. Het VEKA zal een nieuwe termijn bepalen waarbinnen je dient te voldoen aan de renovatieverplichting.

4/ Oplossing?

Als een renovatie van de woning of het appartement niet tot jouw plannen behoort, kan je jouw planning enigszins bijsturen:

  • Door enkel de blote eigendom te schenken aan de kinderen, ontsnappen zij aan de renovatieplicht. Deze geldt immers enkel voor overdrachten in volle eigendom. Het voorbehouden van het vruchtgebruik heeft tevens als voordeel dat je als vruchtgebruiker de inkomsten (zoals huurgelden) blijft ontvangen.
  • Ook de inbreng in de huwgemeenschap kan je beperken tot de blote eigendom. Ook in dit geval is er geen overdracht in volle eigendom en ontsnap je aan de renovatieplicht.

5/ Conclusie

De renovatieplicht die in Vlaanderen sinds 1 januari 2023 geldt voor residentieel vastgoed, kan ook gevolgen hebben voor jouw familiale planning.

Op lange termijn wordt er misschien wel een besparing in de erfbelasting gerealiseerd, maar op korte termijn kan de verplichte renovatie en de daarmee gepaard gaande kost een aanzienlijke aderlating betekenen.

Schenk hier voldoende aandacht aan en laat u bijstaan door een specialist ter zake om na te gaan wat de meest optimale weg is om uw doelstellingen te bereiken.

Inge Veldeman
Expert vermogensplanning